MISI SELESAI TIGA TAHUN DARIPADA KEMASUKAN KRISIS KEWANGAN AWAL DUNIA 2008. Perubahan yang ketara telah berlaku di dunia pada masa ini. BANYAK PIKIRAN BAHAWA KAMI MENINGKATKAN KEPADA TEMPAT BARU SHOKKS BARU. AMERIKA TIDAK AKAN MEMAHAMI MASALAH, EROPAH MENGURUSKAN KEPADA PERTAHANAN DEFAULT, MENINGKATKAN REVOLUSI YANG DIJALANKAN DALAM ARAB DUNIA. PADA MASA SEMASA, ARAB UNITED EMIRATES MELIHAT DI PULA KESTABILAN DALAM WILAYAH. PENDUDUK EMIRATES ADALAH GROWING, PROJEK PELABURAN JANGKA PANJANG ADALAH REALISASI, SEKTOR EKONOMI SELESAI DIBERIKAN YANG PALING DITAMBATKAN OLEH KRISIS. Mengenai apa yang sedang berlaku di pasaran hartanah UAE, apa keadaan semasa dan prospek masa depan, kami bercakap dengan ketua Jabatan Pelaburan dan Harta Tanah Majlis Usahawan Rusia di Dubai dan Emirat Utara, menguruskan rakan kongsi Real Estate IMEX Oleg Vadimovich Lavrik.
Oleg Vadimovich, tolong beritahu saya, pada pendapat anda apakah keputusan utama tiga tahun yang telah berlalu sejak permulaan krisis bagi pasaran hartanah UAE?
Sudah tentu, krisis kewangan global yang bermula pada tahun 2008 dengan kebangkrutan Lehman Brothers adalah ujian yang serius untuk keseluruhan sistem ekonomi dunia moden. Dan untuk Emiriah Arab Bersatu, ujian ini tidak lulus tanpa rasa sakit. Meskipun terdapat sokongan serius dari sektor minyak tradisional, hampir semua sektor ekonomi telah mengalami pembetulan yang ketara. Dan, tentu saja, krisis itu menjadi ujian yang sangat sukar untuk pasaran hartanah yang relatif muda dan cepat berkembang di UAE. Harga hartanah jatuh, secara purata, berjumlah kira-kira 50% daripada tahap pra-krisis. Akibat daripada pembetulan yang serius itu adalah genangan, dan seterusnya, kehilangan sebenar pasaran apa yang dipanggil "luar rancangan", iaitu objek yang dijual di peringkat projek. Akibatnya, spekulator meninggalkan pasaran, dan pasaran itu sendiri mengorientasikan semula kepada pengguna hartanah dan pengguna akhir.
Bukan rahsia lagi bahawa dalam beberapa tahun sebelum krisis, pasaran hartanah Emirates berkembang dengan pesat disebabkan oleh kemasukan pelaburan spekulatif jangka pendek dari seluruh dunia. Orang tidak melabur untuk mendapatkan harta tanah untuk kegunaan masa depan, tetapi untuk tujuan jualan semula pada peringkat pembinaan atau lebih awal. Oleh kerana jadual pembiayaan melibatkan pembayaran secara ansuran semasa tempoh pelaksanaan projek, ini digunakan sebagai leverage kewangan untuk bermain di pasaran yang semakin meningkat. Atas sebab ini, pasaran untuk harta tanah siap sememangnya tidak menarik minat spekulator. Segmen ini secara semula jadi menarik kebanyakan pengguna akhir, iaitu, mereka yang ingin menggunakan hartanah siap sedia untuk tujuan pengguna atau pelaburan.
Sememangnya, selepas pasaran mula jatuh, spekulator meninggalkannya. Dan pengguna akhir tinggal. Pasaran "luar pelan", terlalu panas akibat spekulasi, hilang bersama spekulator, dan pasaran untuk hartanah selesai (atau hampir selesai) kekal dan diperjuangkan. Sepanjang tiga tahun yang lalu, pasaran telah pulih dari kejutan, dan para peserta telah menyedari hakikat baru dan telah disusun semula untuk bekerja dalam keadaan baru.
Adakah dasar perundangan pasaran hartanah di UAE berubah baru-baru ini?
Pertama sekali, perlu dikatakan bahawa masih belum ada undang-undang persekutuan am dalam bidang hartanah di Emiriah Arab Bersatu. Setiap satu daripada tujuh emirat secara bebas mengawal semua isu yang berkaitan dengan pasaran hartanah di wilayahnya. Yang paling progresif ke arah ini, secara tradisinya, ialah Dubai.
Sejurus sebelum krisis bermula di Dubai, undang-undang baru yang penting telah diluluskan: pada pendaftaran ikrar hartanah dan pendaftaran objek yang tidak disiapkan oleh pembinaan. Selain itu, dalam tempoh tiga tahun yang lalu, beberapa perubahan dan pindaan telah dibuat kepada rangka kerja perundangan yang sedia ada yang mengawal hubungan antara penyewa dan pemilik, dan antara pelabur dan pemaju. Secara umum, semua perubahan ditujukan untuk memperbaiki peraturan perundangan pasaran, meningkatkan ketelusan dan melindungi kepentingan para peserta.
Di peringkat persekutuan, peristiwa paling penting yang mempengaruhi pasaran hartanah ialah pengenalan perubahan prosedur untuk menyediakan visa pemastautin. Pada bulan Mei 2009, untuk kali pertama dalam sejarah UAE, hak pemilik asing hartanah kediaman untuk mendapatkan visa 6 bulan telah disahkan di peringkat persekutuan. Dan pada akhir Jun tahun ini pada mesyuarat kerajaan UAE, keputusan diumumkan untuk meningkatkan tempoh visa yang diberikan kepada pemilik asing dari 6 bulan hingga 3 tahun. Dan walaupun masih belum jelas dalam prosedur untuk memberikan visa, hakikatnya membuat keputusan sedemikian di peringkat tertinggi tentunya positif.
Apa, pada pendapat anda, prospek pasaran hartanah di Dubai dan emiriah lain?
Seperti mana-mana aset, nilai harta tanah adalah tertakluk kepada turun naik kitaran. Tempoh pertumbuhan tidak dapat dielakkan memberi laluan kepada kejatuhan harga dan sebaliknya. Walau bagaimanapun, turun naik harga hartanah agak kecil. Sekurang-kurangnya kekerapan dan amplitud turun naik harga dalam pasaran hartanah tidak dapat dibandingkan dengan penunjuk pasaran saham yang sama. Itulah sebabnya, pemerolehan hartanah dianggap sebagai salah satu pilihan pelaburan yang paling boleh dipercayai dan konservatif.
Sudah tentu, akibat daripada krisis, pasaran harta tanah Emirates telah melanda dengan keras. Walau bagaimanapun, kejutan berlalu, dan para peserta pasaran menerima syarat-syarat baru. Pasaran telah bergerak ke tahap baru - pertumbuhan matang. Mengenai Dubai, kita sekarang boleh menyatakan dengan yakin bahawa bahagian bawah musim gugur telah berlalu, dan sekarang di kawasan yang paling popular terdapat kenaikan sederhana dalam harga kedua-dua jualan dan sewa. Kebanyakan peserta pasaran bersetuju bahawa dalam beberapa tahun akan datang di Dubai kita akan melihat pertumbuhan pasaran yang lancar.
Apakah keyakinan tersebut berdasarkan?
Hakim untuk diri sendiri. Sepanjang tiga tahun yang lalu, tidak satu projek kediaman baru telah dibina di Dubai. Pada masa yang sama, menurut Pusat Statistik Dubai, penduduk emiriah telah meningkat sebanyak 300 ribu penduduk dalam tempoh yang sama, dan proses pertumbuhan terus berlanjut.
Ini difasilitasi oleh kestabilan politik, keselamatan, iklim pelaburan yang menggalakkan, ketiadaan cukai dan sekatan ke atas pergerakan modal, serta kos yang berkurang dengan menjalankan perniagaan akibat krisis (sewa pejabat, kos kakitangan, dll.). Semua ini menarik perniagaan, yang pada gilirannya memerlukan sumber manusia.
Sekarang pasaran sedang dalam proses menyerap lebihan hartanah, pembinaan yang telah dimulakan sebelum krisis. Oleh kerana hartanah merupakan aset yang mengambil masa yang banyak untuk membina (kitaran pembinaan bangunan mengambil, secara purata, 2-3 tahun), kekurangan akan pasti timbul di pasaran untuk masa depan yang dijangka. Itulah sebabnya kita boleh yakin bercakap tentang senario optimis untuk perkembangan keadaan di pasaran hartanah di Dubai.
Bagi emiri yang lain, pada pendapat saya, Abu Dhabi mempunyai prospek yang sangat baik, di mana kebanyakan hasil minyak terkumpul. Mengenai emirat utara, adalah lebih sukar untuk memberikan ramalan yang tidak jelas. Sebagai contoh, Ajman dan Ras Al-Khaimah menghadapi masalah serius akibat krisis dan nampaknya mereka memerlukan lebih banyak masa untuk menyelesaikannya daripada Dubai dan Abu Dhabi.
Iaitu, adakah anda berfikir bahawa pasaran hartanah yang paling menarik di Dubai dalam masa terdekat akan kekal?
Ya Dan ini disebabkan hakikat bahawa Dubai mempunyai pasaran harta tanah yang terbesar dan paling maju. Walaupun potensi daya tarikan projek masa depan di Abu Dhabi, pada masa ini hanya Dubai boleh menawarkan pelbagai pilihan hartanah siap dengan status "pegangan bebas", yang membolehkan orang asing memiliki hartanah. Tambah kepada yang paling maju dari semua tujuh infrastruktur emiriah, iklim pelaburan yang paling baik dan prospek untuk pembangunan selanjutnya.
Segmen pasar hartanah Dubai yang manakah yang paling menarik pada masa ini?
Harga pasaran kini menarik di semua segmen. Dan jika kita bercakap tentang pemerolehan harta tanah untuk kegunaan peribadi (contohnya, untuk kediaman anda sendiri, atau untuk menjadi tuan rumah pejabat syarikat anda sendiri), kami dengan selamat boleh mengesyorkan menggunakan keadaan semasa dan membeli apa-apa harta yang sesuai dengan harga yang rendah. Sekiranya kita mempertimbangkan pemerolehan hartanah sebagai pelaburan, maka saya akan mengesyorkan memilih perumahan di kawasan popular.
Hakikatnya ialah Dubai adalah bandar pelawat. Lebih dari 90% daripada dua juta penduduk metropolis itu adalah ekspatriat. Semua orang perlu hidup, bekerja, berehat di suatu tempat. Oleh itu, pasaran sewa sangat maju. Perumahan dalam projek-projek popular sangat popular, dan pendapatan sewa di Dubai dua hingga tiga kali lebih tinggi daripada di pasaran maju. Di samping itu, cukai ke atas pendapatan, serta cukai harta, tidak hadir. Semua ini menjadikan pelaburan dalam hartanah kediaman sangat menarik.
Bagi pejabat, pada masa akan datang sebilangan besar ruang pejabat akan siap dan akan memasuki pasaran, pembinaan yang bermula sebelum krisis. Oleh itu, dari sudut pandangan pertumbuhan nilai dan jumlah pendapatan sewa yang dihasilkan, pelaburan dalam hartanah pejabat dalam beberapa tahun akan datang, pada pendapat saya, kelihatan kurang menarik daripada, katakan, pelaburan perumahan.
Cadangan apa yang boleh anda berikan kepada para pembaca yang berfikir tentang membeli harta di Emirates?
Bagi saya, hanya ada satu cadangan - untuk membeli. Pasaran kini telah stabil, terdapat trend yang jelas ke arah pemulihan dan pertumbuhan pasaran, tetapi harga belum dapat meningkat dengan ketara. Jadi, jika seseorang mempunyai pemikiran tentang membeli harta di Dubai, sekarang adalah masa.
Terima kasih kerana perbualan. Kami ingin kejayaan anda.
Anda boleh mendapatkan apa-apa maklumat tambahan tentang pembelian hartanah di Dubai daripada pakar Real Estate IMEX dengan tel. di Moscow +7 495 5100008, nombor bebas tol di UAE 800-IMEX (800-4639) atau dengan menghantar permintaan melalui e-mail [email protected]
