SOALAN-SOALAN YANG PALING ADA YANG DIBENARKAN DENGAN KHUSUS ESTATE ESTATE IMEX
INSURANS DMITRY, ejen hartanah di IMEX Real Estate
"Dubai adalah bandar pelawat, lebih daripada 90% dari hampir dua juta penduduk metropolis adalah ekspatriat, hanya sedikit yang mampu membeli rumah sendiri, tetapi semua orang perlu hidup, bekerja dan berehat di suatu tempat. Sebaliknya, menjadikan hartanah di Dubai menarik dari sudut pandangan pelaburan, kerana pendapatan sewa dua hingga tiga kali lebih tinggi daripada di pasaran maju, dan tidak ada cukai pendapatan atau cukai hartanah. "
Bolehkah warga asing membeli hartanah di Dubai?
Warga negara asing yang bukan ahli Majlis Kerjasama Teluk Arab (GCC) berhak untuk memperoleh pemilikan penuh hartanah di Dubai ("pegangan bebas") hanya di wilayah khusus yang ditetapkan, di zon bebas yang dipegang. Senarai zon tersebut ditubuhkan oleh Keputusan Raja Dubai No. 3 tahun 2006. Ini termasuk hampir seluruh wilayah "Dubai baru", termasuk kawasan popular seperti Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers dan lain-lain.
Adakah pendaftaran hartanah di Dubai diperlukan dan siapa yang terlibat?
Pendaftaran hak harta tanah di Dubai dikendalikan oleh Jabatan Tanah Dubai. Hari ini, hak harta, pajakan jangka panjang, ikrar hartanah dan transaksi lain tertakluk kepada pendaftaran dalam daftar yang sepadan. Pendaftaran dijalankan di atas kemudahan siap sedia dan bertauliah, serta tapak pembinaan ("luar rancangan"). Dalam kes pertama, pemilik menerima sijil pendaftaran untuk hartanah (Surat Ikatan) dan dalam hal pendaftaran hartanah belum selesai (Pendaftaran Oqood) - kontrak awal penjualan (Kontrak Awal Jualan). Apabila mendaftarkan pemilikan di Dubai Land Department, bayaran pendaftaran sebanyak 2% daripada nilai harta ditambah bayaran tetap kecil untuk penyediaan dan pencetakan dokumen-dokumen yang diperlukan dibayar.
Apa cukai yang harus dibayar pemilik hartanah di Dubai?
Tiada cukai hartanah dan pendapatan di Emiriah Arab Bersatu. Oleh itu, pemilikan harta tanah di Dubai, serta penerimaan pendapatan, contohnya, dari sewa, tidak melibatkan apa-apa akibat cukai bagi pemilik dalam bidang kuasa UAE.
Walau bagaimanapun, perlu difahami bahawa pemilik hartanah bertanggungjawab untuk penyelenggaraannya yang sewajarnya dan bertanggungjawab untuk membayar kos penyelenggaraannya (apa yang dipanggil Yuran Penyelenggaraan atau Caj Perkhidmatan) yang ditubuhkan oleh syarikat pengurusan atau persatuan pemilik rumah (jika persatuan sedemikian telah dibuat). Sebagai peraturan, pembayaran tersebut dikenakan setahun sekali setahun dan untuk Dubai, bergantung kepada projek itu, mereka berada di antara 20 dan 80 dolar per meter persegi. m setahun.
Bagaimana cara membeli hartanah di Dubai?
Dalam istilah yang paling umum, prosedur untuk membeli harta di Dubai dalam kebanyakan kes adalah seperti berikut:
- Pembeli memilih harta yang dia ingin beli.
- Penjual dan pembeli menandatangani kontrak jualan, yang mencerminkan semua parameter transaksi, khususnya:
- nilai harta yang diperolehi,
- pembayaran tambahan yang berkaitan dengan urus niaga (komisen ejen, bayaran kepada pemaju, yuran pendaftaran, pembayaran balik kepada penjual kos penyelenggaraan yang dibayar terlebih dahulu, dll.),
- tempoh di mana urus niaga pembelian dan jualan mesti diselesaikan,
- terma dan prosedur untuk membuat penyelesaian,
- tanggungjawab pihak-pihak dalam hal kegagalan untuk memenuhi syarat-syarat kontrak.
- Apabila menandatangani kontrak jualan dengan penjual, pembeli membuat deposit (biasanya 10% daripada nilai harta yang diperolehi).
- Penjual menarik izin dari pemaju untuk menjual hartanya (No Certification Objection, NOC), yang diperlukan untuk mendaftar transaksi dengan Dubai Land Department.
- Setelah izin untuk menjual diperolehi, penjual dan pembeli mendaftarkan harta tersebut atas nama pemilik baru di Jabatan Tanah. Biasanya, pada masa pendaftaran, transaksi juga diselesaikan.
Bolehkah pemilik hartanah di Dubai menyewakannya?
Hubungan antara tuan tanah dan penyewa di Dubai dikawal selia oleh Undang-undang No. 26 tahun 2007, serta pindaannya. Menurut undang-undang semasa, mana-mana pemilik hartanah di wilayah Emirat Dubai mempunyai hak untuk memajak hartanya untuk tempoh sekurang-kurangnya 1 tahun. Dalam hal menyewa untuk tempoh kurang dari setahun, sewa itu dianggap jangka pendek dan memerlukan pemilik mempunyai lesen yang sesuai (untuk kegiatan hotel atau pangsapuri hotel). Dalam kes ini, biasanya, pemilik berpaling kepada syarikat pengurusan berlesen, yang mana mereka memindahkan harta mereka kepada pengurusan, dan yang telah menyewa hartanah untuk pihaknya sendiri.
Apa pendapatan sewa yang boleh pemilik hartanah di Dubai menjangkakan?
Jika kita bercakap tentang petunjuk pasaran purata pulangan pelaburan semasa dalam hartanah, maka untuk perumahan di Dubai hari ini, penunjuk pendapatan sewa bersih (iaitu, pendapatan minus kos servis hartanah) adalah purata 5-10% setahun.
Penyebaran dalam keuntungan adalah disebabkan perbezaan jenis dan kategori hartanah, lokasi dan kos perkhidmatannya. Lebih-lebih lagi, hartanah eksklusif yang lebih mahal, sebagai peraturan, memberikan pulangan yang kurang dalam bentuk pendapatan sewa daripada perumahan besar-besaran dalam projek-projek yang berpatutan.
Bagi pasaran hartanah pejabat, hari ini pelaburan sedemikian kurang menarik dari segi pendapatan sewa berbanding pembelian rumah. Pajakan ruang runcit (ini termasuk bukan sahaja kedai-kedai, tetapi juga titik servis, kafe, restoran, dll.) Berpotensi mampu menjana pendapatan yang lebih tinggi (sehingga 15%), namun ini bergantung pada parameter harta itu sendiri, dan dari faktor-faktor yang melampauinya.
Adakah terdapat sekatan ke atas kos sewa di Dubai?
Dengan menyimpulkan perjanjian pajakan hartanah, pihak-pihak kepada transaksi mempunyai hak untuk menyetujui apa-apa syarat yang tidak bercanggah dengan undang-undang semasa.
Tiada sekatan langsung pada harga sewa, yang dinyatakan dalam kontrak antara pemajak dan pemajak. Walau bagaimanapun, terdapat sekatan undang-undang yang ditubuhkan untuk meningkatkan kos penyewaan semasa memperbaharui kontrak untuk penggal berikutnya. Jadi, sebagai contoh, berkenaan dengan hartanah kediaman, terdapat peraturan yang mengikutinya tuan tanah tidak mempunyai hak untuk meningkatkan sewa jika kurang dari dua tahun berlalu sejak kesimpulan kontrak awal. Di samping itu, apabila menyemak semula pajakan ke atas, tuan tanah perlu dipandu oleh indeks Pihak Berkuasa Pengawalseliaan Harta Tanah Dubai (RERA), yang mencerminkan kadar sewa purata untuk pelbagai jenis perumahan bergantung kepada kawasan tersebut.
Apakah keperluan untuk penyewa di Dubai?
Penyewa hartanah di Dubai (jika kita tidak bercakap mengenai perumahan sewa jangka pendek) hanya boleh menjadi entiti individu atau undang-undang dengan status pemastautin di Emiriah Arab Bersatu. Iaitu, perjanjian pajakan hanya boleh dibuat dengan warga negara UAE atau negara yang menjadi ahli Majlis Kerjasama Negara-negara Arab Teluk Parsi, atau dengan ekspatriat dengan visa pemastautin.
Oleh itu, pemajak adalah entiti undang-undang, mesti mempunyai pendaftaran yang sesuai di UAE. Ini boleh menjadi organisasi tempatan, syarikat yang didaftarkan di zon ekonomi bebas, atau cawangan (pejabat perwakilan) syarikat asing.
Adakah pendaftaran kontrak sewa untuk hartanah di Dubai diperlukan, dan siapa yang terlibat?
Selaras dengan undang-undang Emirat Dubai, semua pajakan hartanah di wilayahnya mestilah didaftarkan dengan betul. Pendaftaran kontrak sewa dikendalikan oleh Agensi Pengawalseliaan Harta Tanah Dubai (RERA). Terutama untuk tujuan ini, agensi itu mewujudkan sistem Ejari, yang membenarkan pendaftaran kontrak melalui Internet. Pendaftaran dalam talian di laman web Ejari adalah mudah, memerlukan pengetahuan teknikal yang minimum, dan melibatkan pengenalan hanya maklumat asas tentang kontrak pajakan, yang termasuk: maklumat mengenai harta dan peserta dalam urus niaga, serta syarat kontrak. Setiap kontrak berdaftar diberi kod bar unik untuk tempoh sahnya.
Pendaftaran adalah percuma, dan kedua-dua pemajak dan pemajak boleh mendaftarkan pajakan. Setakat ini, liabiliti telah ditubuhkan untuk tidak mematuhi keperluan pendaftaran mandatori, tetapi mengikut peruntukan undang-undang, kesemua peserta dalam transaksi yang tidak didaftarkan secara automatik dilarang hak untuk memohon kepada badan kehakiman dan kerajaan untuk melindungi kepentingan mereka.
Bagaimanakah harta sewa di Dubai?
Dalam istilah yang paling umum, prosedur untuk menyewa hartanah di Dubai, dalam kebanyakan kes, adalah seperti berikut:
- Tuan tanah, atau dengan bantuan agensi hartanah, mencari penyewa.
- Apabila penyewa ditemui, peniaga menandatangani perjanjian sewa beli dengannya, yang mencerminkan semua parameter transaksi, khususnya:
- harga sewa dan terma pembayaran,
- tempoh sewa dan terma pelanjutannya,
- kos tambahan yang berkaitan dengan operasi harta benda dan pengedaran mereka antara pihak-pihak,
- tanggungjawab pihak-pihak dalam hal kegagalan untuk memenuhi syarat-syarat kontrak.
- Apabila menandatangani kontrak, penyewa membayar sewa untuk tahun tersebut (biasanya melalui cek), serta deposit keselamatan (biasanya 5% dari sewa tahunan).
- Setelah menerima bayaran dari penyewa, pemiliknya memberikan kunci, pernak-pernik, kad akses, dan lain-lain, yang diperlukan untuk akses yang tidak terhalang ke premis yang disewa dan infrastruktur yang berkaitan (kolam, gim, dll.), Serta salinan dokumen (sijil harta, pasport pemilik, dan sebagainya) yang diperlukan oleh penyewa untuk menyambungkan air, elektrik, penyaman udara, telefon, Internet dan perkhidmatan lain.
Bagaimanakah sewa yang dibayar untuk hartanah di Dubai?
Di pasaran sewa di Dubai, serta di UAE yang lain, lazimnya membayar sewa setahun lebih awal. Sebagai peraturan, semua bayaran dibuat oleh cek bank. Bergantung kepada syarat kontrak, jumlah sewa tahunan dibayar oleh satu atau lebih cek. Dalam kes yang kedua, cek ditandatangani oleh tarikh akan datang. Sebagai contoh, jika jumlah cek adalah 4, maka tarikh cek akan sesuai dengan tarikh pada setiap suku tahun akan datang, dan jika jumlah pemeriksaan adalah 12, mereka akan bertarikh pada selang sebulan. Oleh itu, pada tarikh yang dinyatakan pada cek itu, pemberi pajak boleh membentangkannya kepada bank dan menerima wang dari akaun penyewa. Penerbitan cek tidak selamat di UAE adalah kesalahan jenayah, jadi membayar dengan cek, walaupun ia tidak memberi jaminan 100% sewa, adalah cara yang agak boleh dipercayai dan mudah untuk membuat pembayaran.
Bolehkah pemilik tanah yang bukan pemastautin UAE menerima wang pada cek?
Perlu diingati bahawa tempoh semasa cek boleh dibentangkan untuk pembayaran adalah 6 bulan, selepas itu dibatalkan. Sekiranya cek itu ditulis atas nama seorang individu dan tidak ada tanda di atasnya hanya pada akaun bank penerima, maka orang yang dinyatakan pada cek, tanpa menghiraukan kehadiran visa pemastautin, boleh menerima wang tunai di mana-mana cawangan bank yang mengeluarkan. Jika tidak, atau jika cek itu ditulis atas nama syarikat, wang di atasnya hanya boleh diterima dalam akaun bank, dan akaun itu mesti dibuka di salah satu bank di UAE. Status pemastautin juga tidak diperlukan. Beberapa bank di UAE mudah membuka akaun untuk bukan pemastautin (termasuk syarikat asing). Prosedur untuk membuka akaun dengan bank mengambil masa kurang dari satu jam, dan keperluan minimum untuk mendepositkan wang ke akaun untuk membukanya kini 5 ribu dirham (kira-kira $ 1400).
Sekiranya pilihan sewa yang disenaraikan tidak sesuai untuk tuan tanah, dia boleh membuat kesepakatan dengan agensi hartanah yang mana sewa itu dibuat. Kemudian cek boleh dikeluarkan atas nama agensi, dan setelah menerima wang dari mereka, agensi itu memindahkan mereka (atau mentransfer mereka secara tunai) kepada pemberi pajak. Perkara utama dalam kes ini adalah dengan cekap mendekati isu memilih syarikat rakan kongsi.
EDUARD BURAKOV, Agen Harta Tanah, Harta Tanah IMEX
"Dubai adalah destinasi pelancongan sepanjang tahun yang terkenal di dunia untuk rekreasi keluarga dan aktif. Ia mempunyai iklim cerah yang hangat, pantai berpasir putih dan, tentu saja, laut. Hari ini, mereka yang ingin tinggal di Dubai menyertai lebih ramai pelancong, kerana selain dari semua pesona Hari ini, Dubai juga merupakan metropolis moden, memandangkan penerbangan ke Dubai dari, katakan, Moscow hanya mengambil masa 5 jam dan kedua-dua bandar berada dalam zon masa yang sama, menjadi jelas bahawa terdapat minat dalam pelaburan sedemikian Torons senegara kita. "
Siapa yang membayar komisen kepada agensi hartanah?
Apabila perantara dalam urus niaga adalah agensi hartanah, dia dibayar komisen. Mengikut amalan sedia ada, penyewa membayar komisen kepada agensi hartanah. Biasanya, ini adalah 5% dari jumlah sewa tahunan. Perkhidmatan agensi berakhir selepas menandatangani pajakan. Jika penyewa memerlukan perkhidmatan agensi tambahan (mewakili kepentingannya di UAE semasa tempoh pajakan, menerima pembayaran dari penyewa, membiayai perbelanjaan untuk menyewa harta tanah, dll.), Maka biaya mereka juga dirundingkan.
Siapa yang membayar untuk operasi dan penyelenggaraan harta sewa?
Penyewa dan pemilik rumah boleh bersetuju dengan syarat sewa, bagaimanapun, sebagai peraturan, tuan tanah bertanggungjawab untuk membayar kos penyelenggaraan (Yuran Penyelenggaraan / Caj Layanan) dan pembaikan utama harta tersebut. Semua perbelanjaan semasa yang berkaitan dengan operasi objek yang dipajak, seperti: pembayaran air, elektrik, penyaman udara, telefon, sambungan internet, dll, serta pembaikan hartanah yang berterusan, ditanggung oleh penyewa.
Selain itu, penyewa menghubungkan utiliti dari pembekal masing-masing secara berasingan dan atas nama mereka sendiri. Penyewa juga membayar apa yang dipanggil. "Yuran perumahan", yang merupakan yuran perbandaran sebanyak 5% daripada sewa tahunan. Yuran ini dikenakan oleh Pihak Berkuasa Elektrik dan Lelongan Dubai (DEWA) secara ansuran sepanjang tahun, bersama-sama dengan pembayaran elektrik dan air. Jika unit hartanah tidak disambungkan ke air dan elektrik (iaitu tidak dihuni), maka cukai perumahan tidak dikenakan. Walaupun cukai perumahan telah diperkenalkan lama dahulu, setakat ini ia tidak lagi dibebaskan secara universal, dan ia masih tidak dimasukkan ke dalam banyak akaun DEWA.
Adakah mungkin dilakukan tanpa ejen dalam urus niaga hartanah di Dubai?
Hampir tiada transaksi hartanah lengkap tanpa ejen di Dubai, seperti yang berlaku di seluruh dunia.Ia adalah di agensi hartanah, paling kerap, pelanggan yang ingin menyewa, menyewa, membeli atau menjual hartanah dikenakan. Bekerja di pasaran, ejen, seperti tidak ada orang lain, mempunyai maklumat tentang siapa, apa dan berapa yang mereka mahu menyewa, menyewa, menjual, atau membeli. Walau bagaimanapun, jauh dari semua peserta pasaran profesional didaftarkan dan beroperasi secara sah.
Apakah keperluan untuk ejen hartanah di Dubai?
Pertama sekali, perlu diingat bahawa, menurut Perintah Pengerusi Jabatan Tanah Dubai No. 85 tahun 2006, semua agensi hartanah yang beroperasi di Dubai mesti mempunyai lesen untuk jenis aktiviti yang berkaitan dan mesti didaftarkan di daftar khas Pejabat Pengawalseliaan Dubai Real Estate Market (RERA). Memandangkan entiti perniagaan di UAE tidak mempunyai keupayaan undang-undang sejagat, jenis aktiviti yang dibenarkan mesti dinyatakan dengan jelas dalam lesen itu. Contohnya, untuk pengantaraan dalam penjualan, pembelian atau pajakan, jenis aktiviti ini mesti dinyatakan secara jelas dalam lesen. Pada masa yang sama, semua ejen syarikat mesti menjalani kursus latihan yang sesuai dan menerima kad broker peribadi dengan nombor individu. Langkah-langkah sedemikian adalah bertujuan untuk melindungi hak dan kepentingan pelanggan dan direka untuk meminimumkan kemungkinan penipuan di pihak ejen.
Mengapa penting bahawa ejen didaftarkan dengan betul?
Pasaran hartanah Dubai adalah multinasional. Pembeli, penjual, tuan tanah dan penyewa biasanya warga asing. Di mana mereka boleh mencari satu sama lain dalam kes sesuatu yang tidak kena? Oleh itu, sebuah agensi hartanah dengan pejabat berdaftar di Dubai adalah penjamin yang serius dalam urus niaga tersebut. Di samping itu, satu faktor penting ialah keperluan undang-undang mengenai pemilikan 100% syarikat sedemikian oleh penduduk tempatan - warga UAE.
Sesungguhnya, dalam kebanyakan kes, agensi hartanah bertindak sebagai pihak ketiga dalam transaksi antara penjual dan pembeli, yang menjamin kepentingan kedua-duanya. Sebagai contoh, sebagai peraturan, ia adalah agensi yang menerima deposit dari pembeli dan memegangnya sehingga penyelesaian akhir dan pendaftaran transaksi. Bagi pembeli, ini menjamin pulangan deposit sekiranya urusniaga tidak berlaku disebabkan kesalahan penjual. Dan penjual pula boleh bergantung pada pembayaran jumlah deposit sebagai pampasan jika transaksi tersebut tidak berlaku karena kesalahan pembeli.
