Dubai adalah bandar pelawat. Lebih dari 90% daripada hampir dua juta penduduk metropolis itu adalah ekspatriat. Hanya segelintir yang mampu membeli rumah sendiri, namun semua orang perlu hidup, bekerja dan berehat di suatu tempat. Oleh itu, pasaran sewa sangat maju. Ini, seterusnya menjadikan harta di Dubai menarik dari segi pelaburan.
Tiada rahsia 
bahawa ramai yang telah memperoleh atau akan memperoleh hartanah Dubai dengan tepat untuk tujuan mendapatkan pendapatan sewa, iaitu dua hingga tiga kali ganda lebih tinggi daripada pasaran maju. Sehubungan ini, pelabur menaikkan persoalan tentang menyewa hartanah di Dubai. Dalam artikel ini, kami, dengan bantuan pakar dari agensi hartanah Dubai, IMEX Real Estate, cuba meringkaskan jawapan kepada yang paling penting dan sering ditanya mengenai mereka.
Bolehkah pemilik hartanah di Dubai menyewakannya?
Hubungan antara tuan tanah dan penyewa di Dubai dikawal selia oleh Undang-undang No. 26 tahun 2007, serta pindaannya. Menurut undang-undang semasa, mana-mana pemilik hartanah di wilayah Emirat Dubai mempunyai hak untuk memajak hartanya untuk tempoh sekurang-kurangnya 1 (satu) tahun. Dalam hal menyewa untuk tempoh kurang dari setahun, sewa itu dianggap jangka pendek dan memerlukan pemilik mempunyai lesen yang sesuai (untuk kegiatan hotel atau pangsapuri hotel). Dalam kes ini, biasanya, pemilik berpaling kepada syarikat pengurusan berlesen, yang mana mereka memindahkan harta mereka kepada pengurusan, dan yang telah menyewa hartanah untuk pihaknya sendiri.
Apa pendapatan sewa yang boleh pemilik hartanah di Dubai menjangkakan?
Jika kita bercakap tentang petunjuk pasaran purata pulangan pelaburan semasa dalam hartanah, maka untuk perumahan di Dubai hari ini, penunjuk pendapatan sewa bersih (iaitu, pendapatan minus kos servis hartanah) adalah purata 5-10% setahun. Penyebaran dalam keuntungan adalah disebabkan perbezaan dalam jenis dan kategori harta tanah, lokasi dan kos perkhidmatannya. Pada masa yang sama, hartanah eksklusif yang lebih mahal, sebagai peraturan, memberikan pulangan yang lebih rendah dalam bentuk pendapatan sewa daripada perumahan besar-besaran dalam projek-projek yang berpatutan.
Bagi pasaran hartanah pejabat, hari ini pelaburan sedemikian kurang menarik dari segi pendapatan sewa berbanding pembelian rumah. Pajakan ruang runcit (ini termasuk bukan sahaja kedai-kedai, tetapi juga mata khidmat, kafe, restoran, dll.) Berpotensi mampu menjana pendapatan yang lebih tinggi (sehingga 15% setahun), bagaimanapun, ini bergantung pada parameter harta itu sendiri , dan dari faktor-faktor yang melampauinya.
Adakah terdapat sekatan ke atas kos sewa di Dubai?
Dengan menyimpulkan perjanjian pajakan hartanah, pihak-pihak kepada transaksi itu berhak untuk bersetuju mengenai apa-apa syarat yang tidak bercanggah dengan undang-undang semasa. Tiada sekatan langsung pada harga sewa, yang dinyatakan dalam kontrak antara pemajak dan pemajak. Walau bagaimanapun, terdapat sekatan undang-undang yang ditubuhkan untuk meningkatkan kos penyewaan semasa memperbaharui kontrak untuk penggal berikutnya.
Jadi, sebagai contoh, berkenaan dengan hartanah kediaman, terdapat peraturan yang mengikutinya tuan tanah tidak mempunyai hak untuk meningkatkan sewa jika kurang dari dua tahun berlalu sejak kesimpulan kontrak awal.
Di samping itu, apabila menyemak semula pajakan ke atas, tuan tanah perlu dipandu oleh indeks Pihak Berkuasa Pengawalseliaan Harta Tanah Dubai (RERA), yang mencerminkan kadar sewa purata untuk pelbagai jenis perumahan bergantung kepada kawasan tersebut.
Apakah keperluan untuk penyewa di Dubai?
Penyewa hartanah di Dubai (jika kita tidak bercakap mengenai perumahan sewa jangka pendek) hanya boleh menjadi entiti individu atau undang-undang dengan status pemastautin di Emiriah Arab Bersatu. Iaitu, perjanjian pajakan hanya boleh dibuat dengan warga negara UAE atau negara yang menjadi ahli Majlis Kerjasama Negara Arab Teluk Parsi, atau dengan ekspatriat dengan visa pemastautin UAE.
Oleh itu, pemajak adalah entiti undang-undang, mesti mempunyai pendaftaran yang sesuai di UAE. Ini boleh menjadi organisasi tempatan, syarikat yang didaftarkan di zon ekonomi bebas, atau cawangan (pejabat perwakilan) syarikat asing.
Adakah anda perlu mendaftar kontrak sewa untuk hartanah di Dubai, dan siapa yang terlibat?
Selaras dengan undang-undang Emirat Dubai, semua pajakan hartanah di wilayahnya mestilah didaftarkan dengan betul. Pendaftaran pajakan dikendalikan oleh Pihak Berkuasa Pengawalseliaan Harta Tanah Dubai (RERA). Terutama untuk tujuan ini, agensi itu mewujudkan sistem Ejari, yang membenarkan pendaftaran kontrak melalui Internet. Pendaftaran dalam talian di laman web Ejari adalah mudah, memerlukan pengetahuan teknikal yang minimum, dan melibatkan pengenalan hanya maklumat asas mengenai kontrak pajakan, yang termasuk:
maklumat mengenai harta dan peserta dalam urus niaga, serta syarat kontrak. Setiap kontrak berdaftar diberi kod bar unik untuk tempoh sahnya. Pendaftaran adalah percuma, dan kedua-dua pemajak dan pemajak boleh mendaftarkan pajakan. Setakat ini, liabiliti telah ditubuhkan kerana tidak mematuhi keperluan pendaftaran mandatori, tetapi, mengikut peruntukan undang-undang, kesemua peserta dalam transaksi yang tidak didaftarkan secara automatik dilarang hak untuk memohon kepada badan kehakiman dan kerajaan untuk melindungi kepentingan mereka.
Adakah tuan tanah membayar apa-apa cukai ke atas pendapatan sewa di Dubai?
Tiada cukai hartanah dan pendapatan di Emiriah Arab Bersatu. Oleh itu, pemilikan harta tanah di Dubai, serta penerimaan pendapatan, contohnya, dari sewa, tidak melibatkan apa-apa akibat cukai bagi pemilik dalam bidang kuasa UAE. Walau bagaimanapun, perlu difahami bahawa pemilik hartanah bertanggungjawab untuk penyelenggaraannya yang sewajarnya dan perlu membayar kos penyelenggaraannya (Yuran Penyelenggaraan) yang ditubuhkan oleh syarikat pengurusan. Sebagai peraturan, pembayaran tersebut dikenakan setahun sekali setahun dan untuk Dubai, bergantung kepada projek itu, mereka berada di antara 20 dan 80 dolar per meter persegi. m setahun.
Bagaimanakah harta sewa di Dubai?
Dalam istilah yang paling umum, prosedur untuk menyewa hartanah di Dubai dalam kebanyakan kes adalah seperti berikut:
1. Pemilik tanah itu sendiri, atau dengan bantuan agensi hartanah, mencari penyewa.
2. Apabila penyewa ditemui, peniaga menandatangani perjanjian sewa beli dengannya, yang mencerminkan semua parameter transaksi, khususnya:
- harga sewa dan terma pembayaran,
- tempoh sewa dan terma pelanjutannya,
- kos tambahan yang berkaitan dengan operasi harta benda dan pengedaran mereka antara pihak-pihak,
- tanggungjawab pihak-pihak dalam hal kegagalan untuk memenuhi syarat-syarat kontrak.
3. Apabila menandatangani kontrak, penyewa membayar sewa untuk tahun tersebut (biasanya melalui cek), serta deposit keselamatan (biasanya 5% dari sewa tahunan).
4. Setelah menerima bayaran dari penyewa, pemiliknya memberikan kunci, cincin utama, kad akses, dan lain-lain, yang diperlukan untuk mengakses tanpa henti ke premis yang disewa dan infrastruktur yang berkaitan (kolam, gim, dll.), Serta salinan dokumen ( sijil pemilikan, pasport pemilik, dll) yang diperlukan oleh penyewa untuk menyambungkan air, elektrik, penyaman udara, telefon, Internet, dll.
Bagaimana penyewaan hartanah di Dubai dijalankan?
Di pasaran sewa di Dubai, serta di UAE yang lain, lazimnya membayar sewa setahun lebih awal. Sebagai peraturan, semua bayaran dibuat oleh cek bank. Bergantung kepada syarat kontrak, jumlah sewa tahunan dibayar oleh satu atau lebih cek. Dalam kes yang kedua, cek ditandatangani oleh tarikh akan datang. Sebagai contoh, jika jumlah cek adalah 4, maka tarikh cek akan sesuai dengan tarikh pada setiap suku tahun akan datang, dan jika jumlah pemeriksaan adalah 12, mereka akan bertarikh pada selang sebulan. Oleh itu, pada tarikh yang dinyatakan pada cek itu, tuan tanah boleh membentangkannya ke bank dan menerima wang dari akaun penyewa. Penerbitan cek tidak selamat di UAE adalah kesalahan jenayah, jadi membayar dengan cek, walaupun ia tidak memberi jaminan 100% sewa, adalah cara yang agak boleh dipercayai dan mudah untuk membuat pembayaran.
Bolehkah pemilik tanah yang bukan penduduk UAE menerima wang dengan cek?
Perlu diingatkan bahawa tempoh semasa pemeriksaan dapat diberikan untuk pembayaran adalah 6 bulan, setelah itu "terbakar". Sekiranya cek itu ditulis atas nama seorang individu dan tidak ada tanda di atasnya hanya pada akaun bank penerima, maka orang yang dinyatakan pada cek, tanpa menghiraukan kehadiran visa pemastautin, boleh menerima wang tunai di mana-mana cawangan bank yang mengeluarkan. Jika tidak, atau jika cek itu ditulis atas nama syarikat, wang di atasnya hanya boleh diterima dalam akaun bank, dan akaun itu mesti dibuka di salah satu bank di UAE. Status pemastautin juga tidak diperlukan.
Beberapa bank di UAE mudah membuka akaun untuk bukan pemastautin (termasuk syarikat asing). Prosedur untuk membuka akaun bank mengambil masa kurang dari satu jam, dan keperluan minimum untuk mendepositkan wang ke akaun untuk membukanya kini 10 ribu dirham UAE (kira-kira AS $ 2750).
Sekiranya pilihan sewa yang disenaraikan tidak sesuai untuk tuan tanah, dia boleh membuat kesepakatan dengan agensi hartanah yang mana sewa itu dibuat. Kemudian cek boleh dikeluarkan atas nama agensi, dan setelah menerima wang dari mereka, agensi itu memindahkan mereka (atau mentransfer mereka secara tunai) kepada pemberi pajak. Perkara utama dalam kes ini adalah dengan cekap mendekati isu memilih syarikat rakan kongsi.
Siapa yang membayar komisen kepada agensi hartanah?
Apabila perantara dalam urus niaga adalah agensi hartanah, dia dibayar komisen. Mengikut amalan sedia ada, penyewa membayar komisen kepada agensi hartanah. Biasanya, ini adalah 5% dari jumlah sewa tahunan. Perkhidmatan agensi berakhir selepas menandatangani pajakan. Jika penyewa memerlukan perkhidmatan agensi tambahan (mewakili kepentingannya di UAE semasa tempoh pajakan, menerima bayaran dari penyewa, membayar kos penyelenggaraan harta tanah, dll.), Biaya mereka dirundingkan tambahan.
Siapa yang membayar untuk operasi dan penyelenggaraan harta sewa?
Penyewa dan pemilik rumah boleh bersetuju dengan syarat sewa, bagaimanapun, sebagai peraturan, tuan tanah bertanggung jawab untuk membayar kos penyelenggaraan (Yuran Penyelenggaraan) dan perbaikan harta itu. Semua perbelanjaan semasa yang berkaitan dengan operasi objek yang dipajak, seperti: pembayaran air, elektrik, penyaman udara, telefon, sambungan internet, dll, serta pembaikan hartanah yang berterusan, ditanggung oleh penyewa. Selain itu, penyewa menghubungkan utiliti dari pembekal masing-masing secara berasingan dan atas nama mereka sendiri. Penyewa juga membayar apa yang dipanggil "Yuran perumahan" (Yuran Perumahan), yang merupakan yuran perbandaran sebanyak 5% daripada sewa tahunan. Yuran tersebut dikenakan oleh Pihak Berkuasa Elektrik dan Lelong (DEWA) Dubai dalam ansuran yang sama sepanjang tahun bersama-sama dengan bayaran untuk elektrik dan air. Jika unit hartanah tidak disambungkan ke air dan elektrik (iaitu tidak dihuni), maka cukai perumahan tidak dikenakan. Walaupun cukai perumahan telah diperkenalkan lama dahulu, setakat ini ia tidak lagi dibebaskan secara universal, dan ia masih tidak dimasukkan ke dalam banyak akaun DEWA.
Adakah mungkin menyewakan hartanah di Dubai tanpa ejen? 
Hampir tiada transaksi hartanah, termasuk pajakannya, boleh dilakukan tanpa penyertaan ejen di Dubai, seperti, sesungguhnya, di seluruh dunia. Ia adalah di agensi hartanah, paling kerap, pelanggan yang ingin menyewa, menyewa, membeli atau menjual hartanah dikenakan. Bekerja di pasaran, ejen, seperti tidak ada orang lain, mempunyai maklumat tentang siapa, apa dan berapa yang mereka mahu menyewa, menyewa, menjual, atau membeli. Walau bagaimanapun, jauh dari semua peserta pasaran profesional didaftarkan dan beroperasi secara sah.
Apakah keperluan untuk ejen hartanah di Dubai?
Pertama sekali, perlu diingat bahawa, menurut Perintah Pengerusi Jabatan Tanah Dubai No. 85 tahun 2006, semua agensi hartanah yang beroperasi di Dubai mesti mempunyai lesen untuk jenis aktiviti yang berkaitan dan mesti didaftarkan di dalam daftar khas Pihak Berkuasa Pengawalseliaan Pasaran Dubai Real Estate (RERA). Memandangkan entiti perniagaan di UAE tidak mempunyai keupayaan undang-undang sejagat, jenis aktiviti yang dibenarkan mesti dinyatakan dengan jelas dalam lesen itu. Sebagai contoh, untuk pengantaraan dalam pajakan, aktiviti ini harus ditunjukkan secara langsung dalam lesen. Pada masa yang sama, semua ejen syarikat mesti menjalani kursus latihan yang sesuai dan menerima kad broker peribadi dengan nombor individu. Langkah-langkah sedemikian adalah bertujuan untuk melindungi hak dan kepentingan pelanggan dan direka untuk meminimumkan kemungkinan penipuan di pihak ejen. PR
Anda boleh mendapatkan apa-apa maklumat tambahan daripada pakar hartanah IMEX dengan tel. di Moscow +7 495 9842053, nombor bebas tol di UAE 800-IMEX (800-4639) atau dengan menghantar permintaan melalui e-mel [email protected]
