Di Dubai, yang telah mengalami ledakan pembinaan sejak enam tahun lalu, harga hartanah jatuh pada 4%. Menurut Gulf News, harga hartanah di projek paling berprestij yang terletak di kawasan Burj Dubai ("Menara Dubai") dan pulau buatan Palm Jumeirah, jatuh sebanyak 20-40%.
Dengan soalan-soalan tentang krisis, harga hartanah dan cara untuk melindungi pelabur, kami beralih kepada peguam Ahmed Kashwani, rakan kongsi pengelola Kashawani Law Firm, dan Angelika Shcheglova, pengarah syarikat hartanah Dacha Real Estate.
Ia mungkin kelihatan bahawa banyak pelabur dalam pasaran hartanah tempatan sedang mencari jalan keluar dari kebuntuan. Apakah sebabnya - dengan kemelesetan umum dalam ekonomi atau dengan sesuatu yang lain?
Ramai pelabur hartanah UAE berada dalam keadaan yang sangat sukar. Krisis dan inflasi telah membawa kepada perubahan dalam status kewangan kebanyakan daripada mereka. Kelewatan yang tidak munasabah dalam pembinaan kemudahan, dan kadang-kadang pembatalannya yang lengkap, terus melemahkan keyakinan di pasaran Dubai, yang tidak lama dahulu kelihatan tidak dapat dielakkan dan benar-benar boleh dipercayai.
Oleh itu, pada masa ini, keutamaan keutamaan pelabur di Dubai untuk membayar balik sepenuhnya dana pelaburan mereka dapat difahami sepenuhnya. Malangnya, ini tidak semestinya mungkin, tetapi ada beberapa penyelesaian alternatif yang membantu untuk keluar dari situasi ini dengan kerugian paling sedikit.
Apakah pilihan yang ditawarkan kepada pelabur?
Tidak ada banyak pilihan seperti yang kita mahu, tetapi mereka tetap ada. Ambil contoh, orang-orang yang melabur dalam beberapa pembinaan dalam kemajuan dari satu pemaju, di mana setiap objek hanya sebahagiannya dibayar. Para pelabur sedemikian boleh dinasihatkan untuk mengurangkan bilangan objek dengan mengira semula dana yang sudah disimpan, dengan itu sepenuhnya atau hampir sepenuhnya membayarnya ke tahap di mana tidak ada bayaran lanjut diperlukan dalam tempoh yang lama.
Anda juga boleh menasihati untuk mengurangkan kos objek. Lagipun, banyak membeli harta tanah pada harga yang hari ini jauh dari realiti. Contohnya, kos setiap kaki persegi di sesetengah projek berjumlah 5000 dirham, dan pembinaan mereka belum bermula. Dan jika kita membandingkan masa lalu dengan harga hari ini 1000 dirham setiap kaki persegi, sangat sukar untuk meneruskan penerusan pembayaran untuk yang belum selesai atau tidak memulakan projek pada harga 5 kali lebih tinggi daripada harga pasaran semasa.
Anda juga boleh menasihati pelabur, cuba menghubungkan pembayaran ke peringkat pembinaan, dan bukan pada tarikh kalendar, atau menangguhkannya sehingga projek itu selesai.
Sebagai spekulator, tidak banyak pemaju sedar bahawa lambat laun pasaran akan runtuh?
Sudah tentu, mereka faham. Tetapi, seperti yang anda tahu, siapa yang tidak mengambil risiko ... Dan pelabur mengambil risiko, tetapi tiada siapa yang membatalkan undang-undang pasaran. Walau bagaimanapun, ini tidak bermakna bahawa hak pelabur tidak boleh dilindungi. Ramai yang terlalu banyak dan, seperti yang kita lihat sekarang, benar-benar tidak berani mempercayai pasaran, kerana mereka bernasib baik, dan untuk masa yang lama pasaran membenarkan mereka memperoleh wang yang besar. Jangan salahkan mereka, apatah lagi menghukum mereka.
Tidakkah anda berfikir bahawa "tamparan" utama jatuh pada pemaju? Selain itu, mereka tidak selalu bersalah atas kelewatan pembinaan? Adakah adil untuk memaksa pemaju untuk mengkaji syarat-syarat kontrak yang telah dipersetujui para pelabur?
Kontrak adalah perjanjian sukarela pihak-pihak yang menetapkan, mengubah atau menamatkan hak dan kewajipan mereka. Oleh itu, persoalan niat salah satu pihak untuk menamatkan kewajipannya di bawah kontrak adalah boleh diterima dan sah. Kami tidak boleh tetapi menarik perhatian anda kepada fakta bahawa kebanyakan kontrak adalah sangat berat sebelah - mereka ditulis demi kepentingan pemaju, dan sama sekali tidak melindungi kepentingan pelabur. Dalam beberapa kes, hingga hari ini, pelabur belum menerima kontrak jualan sedemikian, dan bayaran mereka dibuat berdasarkan bentuk tempahan hartanah sahaja. Dalam sesetengah kes, pelanggan kami tidak mempunyai borang tempahan, tetapi hanya salinan cek atau pindahan bank dibuat berdasarkan perjanjian lisan. Hanya bantuan tepat pada masanya seorang peguam profesional akan membantu anda memahami semua butir-butir kontrak untuk paling berkesan melindungi hak-hak anda dan mematuhi tugas anda, tanpa melanggar hak pihak lain dan mengambil kira semua nuansa itu.
Bagaimana kecukupan undang-undang adalah kontrak pembelian dan jualan, walaupun pada hakikatnya dalam kebanyakan kes mereka melanggar hak pelabur?
Pada asasnya, kontrak telah diolah dengan sangat cekap secara sah, yang mengelirukan kepada sejumlah besar pelabur. Itulah sebabnya kita selalu bercakap mengenai keperluan untuk mencari penyelesaian yang saling menguntungkan, berunding dengan pemaju dan hanya dalam kes-kes yang melampau hubungi mahkamah. Untuk menjalankan perbicaraan dan, lebih-lebih lagi, untuk memenangi kes di mahkamah adalah proses yang panjang dan tertekan. Dan sebelum memasuki hubungan kehakiman, anda mesti memastikan bahawa pada masa menerima keputusan mahkamah yang memihak kepada anda, terdakwa akan mempunyai sesuatu untuk dijawab.
Akaun escrow sepatutnya dapat menyelamatkan dan kemudian mengembalikan dana pelabur, bukan?
Anda betul-betul betul. Salah satu langkah terpenting yang diambil oleh Kerajaan Dubai untuk melindungi pelaburan asing, serta untuk meningkatkan kebolehpercayaan pasaran hartanah Dubai, adalah penerimaan pada tahun 2007 Undang-undang No. 8 "Pada Akaun Escrow". Undang-undang memperuntukkan bahawa semua hasil tunai dari penjualan hartanah di peringkat "pelan off" (reka bentuk dan pembinaan permulaan) harus dikreditkan ke akaun khas dan digunakan pada masa akan datang hanya untuk membiayai pembinaan tertentu ini. Sekiranya melanggar terma pembinaan, Pihak Berkuasa Pengawasan Pasaran Harta Tanah Dubai (RERA) mempunyai hak untuk membekukan dana yang ada pada akaun jaminan, dan sekiranya kebankrapan pemaju atau pembatalan projek, pelabur akan menerima pampasan. Oleh itu, RERA bertindak sebagai penimbang dalam menyelesaikan pertikaian antara pembeli dan pemaju. Bagaimanapun, dalam amalan, keadaan berbeza.
Iaitu, hari ini sistem itu masih tidak cekap untuk memberi inspirasi kepada para pelabur dengan yakin?
Kita tidak boleh bercakap tentang sistem operasi yang tidak cekap. Kita hanya boleh menyatakan fakta bahawa, malangnya, tiada sistem diinsuranskan terhadap pemaju yang tidak bertanggungjawab. Pada masa ini, beberapa bil baru sedang dibangunkan, penggunaannya akan membantu Dubai mendapatkan kembali keyakinan pelabur dan mengatasi krisis itu.
Bagaimana anda menyelesaikan pertikaian hari ini?
Pada asasnya, dengan berunding dengan pemaju, bagi pihak dan bersama pelanggan. Tugas utama kami adalah untuk mencapai perjanjian yang saling menguntungkan antara pihak-pihak, sambil mengamati semua formaliti yang diperlukan. Jika rundingan tidak membawa kepada hasil yang diinginkan, kami tidak mempunyai pilihan lain selain pergi ke mahkamah.
Sekiranya projek itu "dibekukan", adakah pemaju terpaksa membayar pampasan sepenuhnya kepada pelabur untuk pelaburannya?
Jawapan untuk soalan ini jelas dan jelas dinyatakan dalam perenggan D 11 pasal Undang-undang No. 9 tahun 2009, iaitu: "Jika pembinaan objek itu digantung atas sebab-sebab di luar kawalan pemaju, pemaju berhak untuk menamatkan kontrak dengan menolak 30% dari jumlah yang dibayar oleh investor" .
Kelewatan dari segi berlaku di mana-mana pasaran hartanah. Tetapi apa yang dianggap boleh diterima?
Perkara 17 Undang-undang No. 8 tahun 2007 menyatakan bahawa jika pembinaan harta itu tidak dimulakan dalam masa enam bulan dari tarikh mengeluarkan permit untuk menjual "pelan off" hartanah tanpa apa-apa sebab yang sah atau boleh diterima, pemaju dikecualikan daripada daftar rasmi, yang mempunyai hak untuk menjalankan aktiviti.
Bolehkah sesiapa mengawal ini?
Seperti yang telah disebutkan, RERA, Pihak Berkuasa Pengawasan Pasaran Harta Tanah Dubai, bertanggungjawab untuk pemantauan, tugas utamanya ialah untuk mengemas kini pangkalan data mengenai pendaftaran objek baru, peringkat pembinaan yang sedang berjalan, serta menyediakan maklumat mengenai objek yang digantung atau "beku".
Adakah tidak ada amalan sedemikian - apabila membatalkan pembinaan objek, membayar denda tertentu?
Mari kita sekali lagi beralih kepada Undang-undang No. 9 yang disebutkan di atas, yang benar-benar jelas menggubal hukuman yang berikut:
- Sekiranya projek ini dibina sekurang-kurangnya 80%, Pemaju berhak sepenuhnya menahan jumlah yang telah dibayar oleh pelabur dan menuntut pembayaran balik baki kontrak.
- Jika projek dibina sekurang-kurangnya 60%, Pemaju berhak untuk menamatkan kontrak dan menahan 40% daripada jumlah kos objek.
- Sekiranya pembinaan projek tidak mencapai 60%, Pemaju, selepas penamatan kontrak, berhak untuk menahan 25% daripada jumlah kos.
Penalti-penalti ini dikenakan hanya kepada pelabur, seperti undang-undang secara keseluruhan.
Dalam segi undang-undang, apa yang perlu dilakukan untuk mendapatkan keyakinan pelabur?
Ekonomi di Dubai sangat bergantung kepada perdagangan, pelaburan dan pelancongan. Walau bagaimanapun, dasar monetari baru-baru ini di negara ini telah menimbulkan tamparan serius kepada pembangunan ekonomi negara. Menurut pakar, model pembangunan ekonomi di Dubai sangat bergantung kepada modal asing dan projek-projek antarabangsa berskala besar. Kerajaan perlu membangunkan program untuk merangsang ekonomi dalam masa terdekat, jika tidak, ia akan menjadi sukar untuk mendapatkan semula keyakinan pelabur dalam jangka pendek.
Sebagai peraturan, tiada siapa yang berpendapat bahawa, pertama sekali, anda perlu menavigasi undang-undang yang mengawal urus niaga jualan dan melindungi hak anda. Rayuan tepat pada masanya untuk profesional yang mantap di pasaran hartanah akan membantu mendapatkan maklumat lengkap mengenai projek dan harga, serta sokongan undang-undang yang diperlukan, yang, tidak syak lagi, akan membantu mempercepatkan proses dengan lebih baik, menjimatkan masa dan wang anda, menyelamatkan saraf anda.
Kashwani Law Firm dan Dacha Real Estate sentiasa berada di perkhidmatan anda.
Pelbagai perkhidmatan kami:
- Pembelian dan penjualan pangsapuri dan vila yang telah siap;
- Pembelian dan penjualan premis pejabat dan bukan pengeluaran;
- Perancangan dan pelaksanaan pelaburan dalam kejatuhan harga krisis;
- Perkhidmatan sebelum dan selepas jualan (penyediaan pakej dokumen untuk penjualan harta benda);
- Sewa premis kediaman dan bukan kediaman;
- Rundingan peguam mengenai isu hartanah;
- Pendaftaran firma dan syarikat luar pesisir;
- Semua jenis nasihat undang-undang.
