Soalan: Dalam keadaan krisis kewangan global, apa yang harus dilakukan pembeli hartanah jika penjual telah hilang, pejabatnya ditutup, dan telefon tidak menjawab?
Jawapan: Setiap penduduk Emiriyah Arab Bersatu, iaitu, anda dan saya, secara langsung atau tidak langsung dikaitkan dengan pasaran hartanah Dubai. Krisis ekonomi yang menjejaskan semua negara di dunia, satu cara atau yang lain, memberi kesan kepada setiap orang. Perlu diakui bahawa krisis kewangan antarabangsa, yang melibatkan sekatan ke atas pinjaman kepada pembeli dan peningkatan kadar pinjaman, memaksa banyak pemaju membekukan projek mereka selama-lamanya. Undang-Undang Akaun Escrow No. 8 tahun 2007 mewajibkan organisasi untuk membuka akaun jaminan atau amanah untuk projek mereka, sehingga menyediakan pembeli dengan informasi lebih jelas tentang kualitas pemaju dan keandalannya. Hari ini, semua organisasi baru dikehendaki mematuhi undang-undang ini. Bagaimanapun, beberapa sumber hartanah melaporkan bahawa pada akhir tahun 2008, Undang-undang No. 8 baru akan diguna pakai untuk semua pemaju hartanah yang ada di Dubai. Pejabat Pemantauan Harta Tanah (RERA) dan Undang-undang No. 8 baru akan membolehkan pembeli hartanah Dubai yang telah kehilangan pelaburan pada masa lalu disebabkan kelewatan pembinaan untuk merasa lebih yakin. Lembaga Kawalan Harta Tanah (RERA) dengan tegas memberi peringatan kepada pelabur hartanah mengenai keperluan untuk memperhatikan faktor-faktor berikut:
- Pembangun hartanah mesti berdaftar dengan RERA dan mempunyai nombor pendaftaran
- Sumbangan tunai kepada pemaju mesti dikreditkan ke akaun escrow (akaun amanah) yang dibuka dengan bank yang diberi kuasa oleh RERA. Seorang broker hartanah mesti mempunyai sijil khas dengan cap dan nombor pendaftaran RERA.
Di samping itu, perkara pertama yang perlu diperiksa pembeli adalah sama ada pemaju berdaftar dengan Jabatan Tanah Dubai. Hanya Jabatan Tanah boleh menjamin perlindungan hak pembeli, dan hanya pembeli boleh menandatangani Memorandum Persefahaman (MOU) atau kontrak dengan pemaju. Satu-satunya langkah yang boleh diambil oleh pembeli ialah memfailkan aduan (tuntutan). Kemudian mengikuti perbicaraannya di mahkamah sivil, yang kemudiannya boleh dilampirkan kepada aduan kepada pihak berkuasa yang lebih tinggi. Pembeli boleh memfailkan aduan dengan RERA dan pihak berkuasa lain yang berkaitan, seperti polis dan mahkamah. Iaitu, dalam keadaan di atas, jika pemaju telah hilang dan pejabatnya ditutup, anda mesti menghubungi jabatan penyiasatan polis tempatan dan memfailkan aduan terhadap pemaju.
Soalan: Sila namakan institusi negeri, di manakah anda akan membuat tuntutan mengenai hartanah?
Jawapan: Pihak Berkuasa Pengawasan Harta Tanah (RERA) adalah badan utama di Dubai yang bertanggungjawab untuk melegalkan sektor hartanah. Sekiranya berlaku pertikaian dengan pemaju, pembeli mesti menghubungi RERA terlebih dahulu, dan pihak pengurusan akan mengkaji tuntutan dan intinya, serta mengesahkan kontrak yang ditandatangani oleh pembeli.
RERA kemudian akan memfailkan kes itu dengan Mahkamah Harta Tanah, yang pada dasarnya mahkamah sivil. Pertikaian mengenai pembayaran ingkar yang timbul daripada tarikh akhir pembinaan yang tertunda jatuh ke dalam kategori tuntutan terbesar yang diterima oleh Mahkamah Hartanah Dubai baru. Mahkamah ini boleh menerima kes untuk prosiding jika kedua-dua pihak telah pergi ke mahkamah dan mendaftarkan nombor dan alamat perhubungan mereka. Pakar-pakar yang duduk di mahkamah hartanah mesti diluluskan oleh mahkamah Dubai dan bersumpah bahawa mereka akan mengendalikan kes-kes yang tidak adil dan adil.
Soalan: Bolehkah saya memulangkan wang yang dibayar untuk hartanah?
Jawapan: Ia bergantung pada syarat kontrak, yang ditandatangani oleh kedua belah pihak, dan kewajiban bersama yang ditetapkan dalam kontrak. Kontrak biasanya menunjukkan undang-undang di mana mereka jatuh. Sekiranya ini berlaku dalam kontrak, dan jika terdapat pelanggaran yang jelas terhadap artikelnya oleh pemaju, maka pembeli mempunyai hak untuk mengambil langkah-langkah untuk melindungi hak-haknya di mahkamah atau dalam bentuk lain yang lain untuk mencari penyelesaian kepada situasi yang dipertikaikan. Pembeli harus menyedari tentang ketentuan utama kontrak dan melindungi hak-hak mereka dengan cara yang paling efektif untuk membuktikan bahwa pemaju tidak membina apa yang dijanjikan, atau melakukannya pada waktu yang salah. Biasanya, terdapat klausa-klausa khas dalam kontrak jualan yang menetapkan kemungkinan kelewatan berdasarkan sebab-sebab kegagalan untuk memenuhi tarikh akhir pembinaan yang berkaitan secara langsung dengan atau tidak dari pemaju. Peruntukan ini biasanya menjelaskan pada peringkat apa pembeli dapat menamatkan kontrak secara sepihak, dan apa yang akan menjadi jumlah pembayaran dan pampasan yang disebabkan olehnya. Perhatian khusus perlu dibayar oleh pelabur kepada artikel perjanjian, yang menetapkan tarikh pentauliahan kemudahan itu dan sebab-sebab mengapa pemaju dapat mengalihkan istilah ini. Agar kontrak menjadi dokumen undang-undang yang benar-benar sah, kewajiban kontrak mesti digantikan oleh kepuasan berkadar. Kepuasan proporsional adalah keuntungan atau kerugian yang diterima oleh pihak-pihak dan memotivasi pihak-pihak untuk memenuhi kewajiban kontrak mereka. Ini sekali lagi bergantung kepada keputusan mahkamah memandangkan aduan pembeli.
Soalan: Siapa yang boleh menjamin bahawa pembinaan projek-projek yang dirancang akan diteruskan?
Jawapan: Pembayaran yang dibuat oleh pembeli hartanah pelan di Dubai akan dilindungi oleh akaun amanah yang diuruskan khas, yang dipanggil akaun escrow, menurut Undang-undang mengenai Akaun Amanah No. 8. Undang-undang ini adalah wajib bagi mana-mana syarikat atau individu menerima bayaran untuk hartanah yang pembinaannya belum selesai. Pemaju melancarkan bangunan kediaman atau komersil berbilang tingkat baru dan komuniti harus menghubungi Jabatan Tanah Dubai untuk membuka akaun jaminan. Wang yang dibayar oleh pembeli atau institusi kewangan untuk unit hartanah akan dikreditkan ke akaun khas yang dibuka untuk setiap bangunan baru tertentu dengan bank yang diberi kuasa. Undang-undang menyatakan bahawa pemaju mesti melantik seorang pengurus untuk akaun jaminan, yang akan memantau penggunaan dana dari akaun tersebut. Pemaju harus, pertama sekali, menerima sijil dari seorang perunding yang bekerja di kemudahan itu, yang biasanya menunjukkan fasa pembinaan yang telah selesai. Pengurus akaun jaminan mesti memberitahu Jabatan Tanah jumlah yang telah dikeluarkan kepada pemaju. Walaupun selepas projek selesai, pemaju tidak akan mempunyai akses kepada jumlah dalam akaun tersebut. Jabatan Tanah membekukan 10% daripada kos projek pada akaun jaminan selama satu tahun selepas pembinaan selesai, sehingga semua unit hartanah didaftarkan atas nama pembeli dan dokumen terakhir dikeluarkan mengesahkan pemilikan.
Jika apa-apa kehendak undang-undang tidak dipenuhi, pemaju boleh dikenakan denda sekurang-kurangnya AED 200 ribu. Di samping itu, untuk mengurangkan tahap spekulasi pasaran, RERA mengeluarkan Keputusan 1 Januari 2009, di mana pemaju dan bank diperintahkan untuk tidak membebankan pembeli dan pelabur lebih daripada 20% daripada nilai hartanah sebelum permulaan pembinaan. "Bagi hartanah yang sedang dalam pembinaan, pemaju yang mengutip daripada pembeli lebih daripada 20% daripada nilai kontrak hartanah harus segera berhenti mengecaj bayaran selanjutnya sehingga jumlah yang dikutip pada akaun jaminan mula pergi kepada pembina." RERA juga telah mengeluarkan prosedur pengawalseliaan yang berkaitan dengan Undang-undang No. 13, yang menubuhkan Daftar Hartanah Interim untuk semua hartanah yang dirancang yang mesti didaftarkan dengan Jabatan. Oleh itu, Jabatan Tanah boleh menjamin bahawa semua objek hartanah yang dirancang berada di bawah syarat-syarat di atas, yang mana pemaju mesti mengikutinya dengan tegas.
