Tahun lepas telah menjadi mercu tanda bagi hartanah Dubai. Mengapa? Dia kaya dengan peristiwa-peristiwa penting yang penting, yang, menurut para pakar, untuk jangka masa yang panjang akan memberikan minat pelabur yang stabil dan meriah di estet Dubai. Selepas krisis kewangan global dan kejatuhan yang disebabkan olehnya, dan kemudian penurunan harga, ia adalah tahun 2012 yang membawa kebangkitan semula ke pasaran Dubai. Dia akan diingat untuk kenaikan harga hartanah dan sewa, pelancaran projek besar-besaran baru, aliran masuk modal yang pesat, dan minat aktif pelabur. Kesemuanya ini, sebaliknya, memerlukan langkah pengawalseliaan yang tidak pernah berlaku sebelum ini oleh pihak berkuasa UAE yang bertujuan untuk menjadikan pasaran lebih telus dan memastikan keselamatan para peserta. Kami akan cuba menyerlahkan lima peristiwa utama dalam kitaran peristiwa pada tahun 2012 yang menentukan tempat Dubai sebagai salah satu yang paling menarik, menurut para pakar, pasaran untuk pelabur pada tahun baru.
FIRST. REVIVAL DALAM PASARAN. PERTUMBUHAN HARGA ESTATE REAL. HARGA VILLAS SELESAI DARIPADA APARTMENTS
Pakar sebulat suara menyatakan pertumbuhan pesat pasaran hartanah Dubai pada tahun 2012. Menurut syarikat perunding terkemuka, secara purata pada tahun 2012, harga untuk vila di Dubai meningkat sebanyak 20%, dan untuk pangsapuri di rantau ini 510%. Di Downtown Dubai yang berprestij, harga bagi suku tahun terakhir 2012 naik 10%. Dan ini bukan kemalangan, kerana kenaikan harga di kawasan yang lebih popular dan yang terletak di Dubai rata-rata lebih tinggi daripada projek kelas rendah. Walaupun terdapat pengecualian di antara mereka: contohnya, di kawasan Silicon Oasis, harga telah meningkat sebanyak 40% dan, menurut pakar, akan terus berkembang disebabkan oleh permintaan yang tinggi daripada pembeli berpendapatan sederhana. Antara pelabur kaya, vila yang paling popular di kawasan "klasik" Dubai - Palm Jumeirah, Meadows dan Emirates Hills. Kenaikan harga bagi mereka tahun depan dijangka berada pada paras yang tinggi.
Kepentingan pelabur yang lebih tinggi berbanding dengan pangsapuri telah menjadi salah satu ciri utama yang membezakan tahun lalu. Ia berada di segmen villa yang harga telah memenangi kembali semua kerugian selepas tahun krisis dan melebihi tahap 200708 yang berjaya. Populariti vila menjadikan mereka barang yang sangat cair, yang juga menyumbang kepada minat pelabur dan kenaikan harga untuk mereka.
Bagi penyewaan hartanah kediaman, pada tahun 2013, ia berkemungkinan besar akan naik harga di kawasan seperti Dubai sebagai Downtown Dubai, Dubai Marina dan The Palm Jumeirah. Di kawasan yang kurang popular di Dubai, menurut ramalan syarikat perunding Jones Lang LaSalle, kadar sewa tidak akan meningkat. Walau bagaimanapun, dalam jangka sederhana, peningkatan kos perumahan akan dipromosikan oleh pertumbuhan pesat penduduk Dubai dan bekalan perumahan terhad. Penyertaan semula aliran ekspatriat kaya, disokong oleh aktiviti perniagaan yang tinggi, mewujudkan permintaan yang stabil untuk perumahan sewa dari segmen pasaran, sementara bekalannya secara fizikal tidak dapat berkembang pada kadar yang sama.
Dalam dua tahun akan datang, pasaran hartanah kediaman Dubai akan menambah 45 ribu pangsapuri dan vila baru, tetapi sebahagian besarnya akan ditempatkan di kawasan baru yang kurang maju seperti Jumeirah Village, Dubai Sports City dan Dubai Silicon Oasis. Walaupun di kawasan popular, seperti Dubai Marina, terdapat hampir tiada ruang kosong untuk pembangunan.
SECOND. PENGHARGAAN DARIPADA PELABUR, PENGARUH MODAL
Seperti yang dinyatakan di atas, para pakar memaparkan pasaran hartanah Dubai untuk menjadi salah satu yang paling dinamik di dunia pada tahun 2013. Ini difasilitasi oleh pertumbuhan pesat ekonomi dan aktiviti perniagaan emirat. Oleh itu, kadar pertumbuhan KDNK Dubai pada tahun 2012 telah disemak semula ke tahap 5% setahun. Pada masa yang sama, petunjuk ekonomi Dubai menunjukkan ketiadaan peningkatan hutang yang ketara dan penurunan risiko lalai. Menurut pusat penyelidikan Pusat Statistik Dubai, bilangan orang yang datang ke Dubai pada tahun 2013 akan meningkat sebanyak 10%. Laporan Bank of America / Merrill Lynch meramalkan peningkatan jumlah pelancong menjelang 2020 hingga 15 juta setahun, berbanding dengan 8 juta pada tahun 2011.
Kejadian bergelora yang berlaku di beberapa negara di Timur Tengah pada 2012 mengesahkan status Dubai sebagai "tempat selamat" bagi para pelabur dari seluruh rantau ini. Di samping modal dari Teluk Parsi dan negara-negara Arab yang lain, Dubai secara tradisinya menarik minat pelabur kaya dari India, Pakistan dan negara-negara Asia yang semakin berkembang. Pertumbuhan keyakinan pelabur mungkin merupakan hasil utama tahun 2012.
Menurut satu kajian oleh Friends Provident International, 60% daripada ekspatriat kaya yang tinggal di UAE yakin dengan pertumbuhan pasaran hartanah yang berterusan. Kebanyakan mereka (49%) percaya dalam pertumbuhan "kuat" dalam tempoh 5 tahun akan datang, 11% lagi menjangkakan pertumbuhan yang "sangat kuat" dalam tempoh ini. Hanya 10% responden merasakan bahawa pasaran hartanah UAE di masa depan akan menghadapi kesulitan tertentu.
KETIGA. RETURN OF PROJECT MEGA
Pada suku terakhir 2012, Dubai mengumumkan pelancaran beberapa projek utama, mengingatkan masa berlakunya krisis sebelum krisis di pasaran hartanah. Semuanya bermula dengan Cityscape Global 2012, di mana Link Global Group mengumumkan rancangan untuk mewujudkan Taj Arabia - satu salinan yang diperbesarkan dari kuil TajMahal India terkenal - bernilai AS $ 1 bilion. Sobha Group melancarkan rancangan untuk membina seluruh bandar Sobha City di kawasan Meydan, yang merangkumi 280 vila, 13 bangunan tinggi, pusat membeli-belah, hotel dan sekolah antarabangsa.
Tidak lama selepas itu, kerajaan Dubai merampas tongkat dari pemaju swasta. Pada mulanya, sebuah projek diumumkan untuk memperluaskan Teluk buatan Business Bay, yang akan terus bersambung ke Teluk Parsi melalui Lebuhraya Sheikh Zayed dan kawasan sekitar Taman Safa. Walau bagaimanapun, berita tentang penciptaan kompleks Muhamed bin Rashid City berskala besar dengan pusat membeli-belah terbesar di dunia (lebih daripada semasa Dubai Mall), satu taman lebih daripada tiga HydePark di London, dan lebih daripada 100 hotel, menjadi bom maklumat sebenar. Selepas itu, projek bernilai berbilion dolar untuk mewujudkan lima taman hiburan tema di Jebel Ali, masing-masing akan dikhaskan untuk topik yang berasingan - filem, haiwan, watak lucu atau "kilang impian" India - Bollywood, tidak lagi mengejutkan.
Dengan latar belakang ini, projek besar-besaran lain hampir hilang. Contohnya, percubaan untuk mengulangi kejayaan Dubai Marina dan Jumerah Beach Residence di bahagian lain Dubai - Deira. Projek Pembangunan Deira Waterfront di Teluk Parsi, menurut rencana pihak berkuasa Dubai, akan menjadi salah satu tarikan utama emirat. Di sepanjang pantai empat kilometer di antara Dubai Creek dan Hamriya, enam hotel, bangunan kediaman dan komersial, sebuah persiaran dan sebuah teluk buatan dengan marina akan dibina. Projek Kota Maritim mendapat dorongan baru, di mana ia mengumumkan projek 230-meter The Landmark Tower dengan sebuah hotel bertaraf lima bintang.
KEEMPAT. LANGKAH-LANGKAH PERATURAN BARU
Seiring dengan kebangkitan semula di Dubai, terdapat kebimbangan bahawa spekulator sekali lagi akan memanaskan pasaran dan membawa kepada keruntuhan yang menyakitkan, kerana pada malam krisis ekonomi global. Kadar pertumbuhan dua digit dalam harga hartanah setiap bulan berakhir dengan keruntuhan dan kemerosotan yang berlarutan, jadi kerajaan Dubai kali ini melakukan segala-galanya untuk menjadikan pasaran bukan sahaja menguntungkan, tetapi juga stabil dan boleh diramal untuk pelabur.
Para pemaju sendiri juga berminat dalam hal ini. Sebagai contoh, pemaju terbesar Emaar dan Nakheel pada masa yang sama mengenakan sekatan ke atas penjualan semula hartanah yang sedang dibina, yang memerlukan pembayaran ini sekurang-kurangnya 35% daripada kos perumahan dalam projek mereka. Adalah dipercayai bahawa ia adalah jualan semula spekulatif perumahan di peringkat pembinaan, kerana ia boleh mengubah pemilik beberapa hari selepas permulaan jualan, menjadi salah satu sebab untuk "gelembung" harga di pasaran sebelum krisis.
Pada bulan Jun 2012, pihak berkuasa Dubai mengeluarkan draf undang-undang mengenai perlindungan pelabur, yang menjamin mereka pampasan kewangan penuh sekiranya kegagalan oleh syarikat pembangunan memenuhi kewajipannya, sebagai contoh, kegagalan untuk menyerahkan harta itu dalam tempoh masa yang dinyatakan atau perubahan tidak teratur dalam ciri-cirinya. Selain itu, di bawah peraturan baharu Jabatan Tanah Dubai, pemaju akan membayar penalti untuk kelewatan dalam mengeluarkan perakuan pemilikan. Oleh itu, syarikat pembinaan perlu membayar denda sebanyak 10 ribu dirham (US $ 2.7 ribu) jika mereka tidak mengeluarkan dokumen yang mengesahkan pemilikan kepada pembeli hartanah apabila tahap kesediaan projek mencapai 80%. Dubai juga sedang bersedia untuk mencipta tribunal timbang tara khas yang akan membolehkan resolusi konflik lebih cepat dan lebih murah dalam hartanah berbanding dengan mahkamah biasa.
FIFTH. PENGENALAN HAD MORTGAGE
Walau bagaimanapun, pada akhir tahun 2012, terdapat laporan keputusan lain oleh pihak berkuasa UAE, yang dengan mudah membayangi semua yang sebelumnya dari segi potensi potensi mereka terhadap pembangunan pasaran hartanah selama bertahun-tahun yang akan datang. Pada Malam Tahun Baru, pelbagai media emiriah melaporkan, dengan menyebut sumber perbankan, bahawa Bank Sentral UAE telah menghantar satu pekeliling kepada semua bank perdagangan melarang lebih daripada 50% daripada kos perumahan daripada ekspatriat kepada gadai janji. Bagi warga UAE, sekatan yang sama ditetapkan pada 70%, dan pembelian hartanah kedua dan seterusnya - 60% (untuk ekspatriat - hanya 40%). Harus diingat bahawa sebelum ini di UAE tidak ada batasan untuk bahagian kos perumahan yang pemberi pinjaman boleh diterima dari bank sebagai gadai janji. Dalam praktiknya, ia mencapai 7580% selepas bank mula melemahkan dasar kredit mereka disebabkan kebangkitan semula di pasaran.
Tidak lama kemudian, Bank Negara menafikan maklumat mengenai pengedaran pekeliling itu, tetapi mengatakan bahawa penyediaan peraturan peminjaman gadai janji yang komprehensif sedang dijalankan dan mereka boleh dikuatkuasakan pada tahun 2013 selepas berunding dengan bank perdagangan. Sebelum penolakannya, berita ini berjaya menyebabkan ribut reaksi bercanggah di pasaran hartanah UAE. Walaupun pembeli dan bank marah dengan pengenaan pembatasan secara tiba-tiba, pemaju utama menyokong mereka, mengatakan bahawa ini akan mengukuhkan pasaran hartanah dan menggalakkan ketibaan pembeli yang serius. Penganalisis juga dibahagikan kepada mereka yang percaya bahawa "siling" gadai janji tidak perlu menghadkan potensi pertumbuhan pasaran hartanah UAE, dan mereka yang mengalu-alukan kepelbagaian dan kestabilan pasaran yang lebih besar. Oleh itu, dapat disimpulkan bahawa pihak berkuasa UAE membuat pilihan yang tegas memihak kepada membataskan spekulasi di pasaran dan memerangi pinjaman gadai janji tertunggak bank-bank komersial, walaupun untuk ini Anda harus setuju untuk pertumbuhan pasaran yang lebih lambat dalam jangka pendek.
KOMENTAR OLEH ARTHUR KOBOZEV, PENGARAH EKSEKUTIF IMEX REAL ESTATE:
"Peralihan pasaran hartanah di Dubai dan semua pemainnya ke fasa pemulihan selepas krisis berlaku secara beransur-ansur, dan oleh itu tidak dapat dilihat oleh ramai pemerhati luar. Semalam mereka berhujah sama ada pemulihan semasa boleh dianggap serius, dan hari ini mereka sudah bersaing dalam ramalan yang menggalakkan untuk masa depan. adalah sangat baik bahawa kerajaan Dubai tegas dan tegas membuat jelas kepada semua orang bahawa ia tidak akan membenarkan anarki yang sedang berlaku di pasaran pada malam krisis, apabila harta yang sama secara literal boleh mengubah pemilikan Setiap minggu, setiap kali kenaikan harga, tidak mungkin langkah-langkah yang diambil oleh pihak berkuasa pengawal akan dapat menakutkan pelabur sebenar - jangkaan dari pasaran hartanah emirat pada 2013 terlalu tinggi.
Pada pendapat saya, pemulihan ekonomi Dubai dan pertumbuhan aktiviti perniagaan menunjukkan bahawa tahun ini akan menjadi tidak kurang baik dan kaya dengan peristiwa positif daripada masa lalu. "
Anda boleh mendapatkan apa-apa maklumat tambahan mengenai pengambilalihan dan pengurusan harta anda di Dubai dari pakar Harta Tanah IMEX dengan tel. di Moscow +7 495 5100008, nombor bebas tol di UAE 800IMEX (8004639) atau dengan menghantar permintaan melalui [email protected] e-mel.
