Arthur Kobozev, Pengarah Eksekutif IMEX Real Estate, memberitahu kami apa yang sedang berlaku hari ini di pasaran hartanah Dubai dan sentimen apa yang berlaku di kalangan pelabur.
Arthur, petang baik. Sila beritahu kami tentang trend semasa dalam pasaran harta tanah pegangan bebas di Dubai. Kebangkitan dan peningkatan yang ketara dapat dilihat oleh mata kasar.
Hello. Sesungguhnya keadaan pasaran adalah positif dalam konteks tahap kenaikan harga. Semua peserta dalam proses itu - pelabur, penjual harta tanah dan pemaju siap - mengharapkan pertumbuhan selanjutnya. Perlu diingat bahawa, menurut para penganalisis, harga perumahan di Dubai berkembang lebih cepat daripada di dunia. Jadi, sepanjang tahun lalu, pertumbuhannya berjumlah lebih daripada 20%, dan pada tahun ini kadarnya semakin dinamik.
Menurut Jabatan Tanah Dubai, antara Januari dan Jun 2013, jumlah urus niaga bagi penjualan harta kediaman meningkat sebanyak 41%, dan jumlah nilai (diisytiharkan untuk penilaian) meningkat sebanyak 70% berbanding tempoh yang sama tahun lepas.
Pelabur juga digalakkan untuk mengumumkan projek baru, pertama sekali, oleh pemaju terbesar - EMAAR dan Nakheel. Mereka menyertai "jerung pasaran" yang lain, termasuk DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties dan lain-lain.
Selain itu, kita sekali lagi bercakap bukan sahaja mengenai pembinaan bangunan individu, tetapi mengenai pembinaan seluruh kawasan. Sebagai contoh, dalam projek "kota Muhammad bin Rashid" megaproject sahaja, yang akan terletak di plot besar tanah - antara lebuh raya Al Hale dan lebuh raya Muhammad bin Zayed, ia dirancang untuk membina 100 hotel.
Apakah sebabnya perkembangan aktif seperti itu? Mungkin Dubai hanya cuba menyusun semula hutang terkumpul semasa krisis masa lalu, mengumumkan pelaksanaan projek megaproject baru yang akan menarik pelaburan yang besar?
Harapan positif para pelabur dibenarkan oleh beberapa faktor. Pertama sekali, terdapat pemulihan aktif dalam ekonomi Dubai dan UAE secara keseluruhan. Mengikut keputusan tahun ini, ekonomi Dubai dijangka berkembang 3.6%. Oleh itu, ia memerlukan tarikan pekerja baru. Sudah hari ini penduduk Dubai melebihi 2.17 juta orang, manakala pada tahun 2011 penduduknya adalah 1.97 juta orang. Sudah tentu, semua ekspatriat yang berkunjung memerlukan tempat tinggal.
Bercakap penghijrahan, kita berhadapan dengan populasi aktif ekonomi. Menurut Jabatan Pembangunan Ekonomi Dubai, 55% orang perniagaan mengharapkan pertumbuhan hasil pada tahun 2013, dan 30% yakin bahawa mereka akan kekal stabil.
Aliran pelancong juga semakin berkembang, yang hari ini telah melebihi 10 juta orang, dan ia dirancang untuk menggandakannya pada 2020. Adalah jelas bahawa Emiriyah Arab telah menjadi tanah air kedua bagi pendatang dari negara-negara di rantau ini yang terjejas oleh konflik ketenteraan: mereka bukan sahaja memindahkan modal di sini, tetapi juga berpindah ke tempat kediaman mereka yang tetap.
Saya juga ingin ambil perhatian bahawa hari ini, harga hartanah kediaman di Dubai masih 30% lebih rendah daripada nilai maksimum yang dicatatkan pada suku ketiga 2008, semasa ledakan pasaran perumahan. Ini adalah satu lagi faktor yang memberi keyakinan terhadap potensi untuk terus berkembang.
Bidang-bidang Dubai hari ini adalah pelaburan yang paling menarik dan mengapa?
Pertama-tama, kawasan yang mempunyai infrastruktur yang maju dan akses pengangkutan yang baik tetap popular: Dubai Marina, Palm Jumeirah, tradisi yang popular di kalangan pelabur, Downtown Dubai bergaya, Menara Jumeirah Lakes yang besar, Peternakan Arab dan lain-lain.
Pada masa yang sama, permintaan semakin meningkat untuk kawasan terbina jauh dari pantai, di mana perumahan lebih murah. Pertama sekali, saya ingin melihat daerah Kampung Jumeirah, yang, walaupun infrastruktur yang kurang maju dan sebilangan besar bangunan yang belum selesai, mempunyai potensi yang baik mengikut kriteria harga / kualiti.
Saya akan mencadangkan supaya para pelabur mempertimbangkan untuk membeli rumah di Dubai harus memberi tumpuan bukan sahaja kepada pendapatan sewa semasa. Orang tidak boleh kehilangan penunjuk seperti peningkatan kos berpotensi, yang sangat tinggi, katakan, dalam projek-projek di pulau "sawit" buatan manusia. Sebagai contoh, salah satu kadar pertumbuhan tertinggi dalam kadar sewa pada tahun-tahun kebelakangan ini telah ditunjukkan oleh kawasan Bandar Raya Antarabangsa, tetapi dari sudut pandangan potensi permodalan, ini bukan pilihan terbaik. Pada umumnya, adalah perlu untuk menilai keadaan di kompleks dan menimbang keutamaan bagi setiap kes pelaburan tertentu.
Adakah Rusia tetap menjadi pemimpin dalam jumlah urus niaga hartanah di Dubai?
Menurut statistik dari Jabatan Tanah Dubai, Rusia adalah antara sepuluh pelabur yang paling dihormati dalam hartanah pegangan bebas.
Bahagian mereka sangat ketara, terutamanya dalam apa yang dikenali sebagai "baru" Dubai. Perlu diperhatikan bahawa pada suku pertama tahun 2013, jumlah urus niaga dengan hartanah emiriah berjumlah 53 bilion dirham (US $ 14.4 bilion). Para pemimpin tradisional dari segi pelaburan tetap mewakili India dan UK.
Apa yang boleh dikatakan mengenai keutamaan senegara kita?
Sekiranya kita bercakap mengenai pilihan senegara kita, maka mereka adalah tradisional: mereka terutamanya tertarik dengan jarak dekat dengan laut. Dan kerana pilihan hartanah di laut, yang boleh diperoleh oleh warga asing, adalah terhad kepada kawasan Dubai Marina dan The Palm Jumeirah, ia adalah di kawasan-kawasan ini bahawa "rakyat kita" memperoleh perumahan yang paling.
Bagi rangka harga, di sini saya tidak akan mengetengahkan keutamaan yang tidak jelas. Kedua-dua objek yang sangat mahal dijual, serta pada kos purata. Sebagai contoh, kami bekerja dengan nilai hartanah dari AS $ 200 ribu hingga berpuluh-puluh juta.
Senegara kita melihat pemulihan objektif pasaran dan diaktifkan terhadap latar belakang ini. Anda tahu bahawa anda boleh berpindah ke Emiriah Arab Bersatu dalam masa beberapa hari dan berasa selesa dan selamat di sini. Banyak yang mengambil kesempatan ini ketika memilih rumah baru di bawah matahari Arab.
Adakah terdapat kekurangan bekalan di pasaran hari ini?
Ya, dan ia terletak pada fakta bahawa objek menarik yang dijual untuk harga berpatutan meninggalkan pasaran dengan cepat. Sebagai peraturan, kebanyakan pembeli, terutama mereka yang belum biasa dengan spesifik tempatan, mengambil masa untuk refleksi, dan apabila mereka membuat keputusan, objek itu sudah dijual.
Keadaan pasaran berubah dengan cepat. Perumahan dalam projek-projek pemaju besar dijual walaupun sebelum permulaan pembinaan, ia secara harfiah dihanyutkan dalam satu hari. Pelabur mencari pilihan yang menguntungkan dan bersedia untuk berdiri di garisan panjang ketika melancarkan projek-projek baru, seperti semasa ledakan di pasaran.
Apakah krisis 2008 mengajar pelabur? Bagaimanakah undang-undang Dubai diperbaiki hari ini?
Pertama sekali, pemaju mengenakan sekatan ke atas resale cepat. Sekarang, pelabur yang ingin menjual sesuatu objek dikehendaki membayar purata 35-40% daripada nilainya. Ini memegang komponen spekulatif.
Setakat yang saya ketahui, Jabatan Tanah Dubai sedang membangunkan piawaian yang mengawal sektor harta tanah emirat, yang sepatutnya berkuatkuasa dalam tempoh dua tahun akan datang.
Mereka akan membantu untuk mengawal aktiviti pasaran hartanah untuk mengelakkan berlakunya keadaan di pertengahan 2000-an, apabila ledakan yang luar biasa diperhatikan dalam sektor hartanah.
Undang-undang khas juga sedang dibangunkan yang melindungi hak pelabur.
Menurut pihak berkuasa emiriah, rang undang-undang baru direka untuk memperkuat kod undang-undang yang mengawal aktiviti-aktiviti sektor hartanah di Dubai, meningkatkan daya saing pasaran dan meningkatkan daya tarikannya di mata pelabur tempatan dan asing.
Pada bulan Oktober, ibu pejabat Lukoil berpindah ke Dubai. Terdapat pendapat bahawa "kemasukan" penduduk yang berpendapatan tinggi dapat merangsang kenaikan harga. Adakah anda bersetuju dengannya?
Kes ini jauh dari satu-satunya, jika kita bercakap tentang langkah besar yang dipanggil. Saya tidak fikir ia menyebabkan atau akan menyebabkan sebarang kekacauan di pasaran sewa. Terutama mengingat "aliran keluar" pekerja syarikat milik negara dari Dubai ke Abu Dhabi. Izinkan saya mengingatkan anda bahawa arahan baru-baru ini diterima pakai, mengikut mana pakar luar negara yang bekerja dalam perkhidmatan awam di ibu negara diwajibkan untuk menyewa perumahan di sana. Jumlah mereka hari ini dianggarkan 15-20 ribu orang. Kita boleh membuat kesimpulan yang sesuai.
Apakah cadangan profesional anda bagi mereka yang ingin membeli hartanah di Dubai?
Jangan melambatkan pengambilan keputusan, pada masa yang sama tidak bertindak secara rawak, selalu dipandu oleh akal sehat dan secara menyeluruh menilai keadaan. Adalah penting untuk diingati bahawa kesepakatan yang lebih cepat dibuat dalam pasaran yang semakin meningkat, pelaburan yang lebih menguntungkan. Dan jangan mengabaikan sokongan profesional yang berkelayakan. Mereka boleh menjadi panduan yang boleh dipercayai di pasaran ini. Kami akan gembira melihat semua orang di Dubai!
Anda boleh mendapatkan apa-apa maklumat tambahan tentang pengambilalihan dan pengurusan harta anda di Dubai dari pakar Real Estate IMEX melalui telefon di Moscow +7 495 5100008, telefon bebas tol di UAE 800-IMEX (800-4639) atau dengan menghantar permintaan melalui info e-mel @ IMEXre.com.
