Sepanjang tiga tahun yang lalu, pasaran hartanah Dubai, terlalu panas akibat spekulasi semasa ledakan pra-krisis, telah mengalami pembetulan yang mendalam. Walau bagaimanapun, dunia tidak berdiam diri, dan kebelakangan ini pendapat ahli mengesahkan pemulihan pasaran Dubai dan pemulangan minat pelabur telah semakin didengar. Sama seperti ini, kami bercakap dengan Pengarah Eksekutif IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, tolong beritahu saya apakah keadaan pasaran hartanah di Dubai sekarang?
Persoalannya terlalu umum. Saya bercadang untuk menjelaskan untuk memulakan dengan tepat apa yang akan kita bicarakan. Hakikatnya di Dubai ada kawasan pegangan bebas yang di mana hartanah boleh dijual kepada warganegara asing, dan seluruh wilayah di mana hartanah boleh dibeli hanya oleh warga UAE dan lima negara lain yang menjadi ahli Majlis Kerjasama Teluk . Di samping itu, terdapat pasaran jualan dan sewa, pasaran perumahan dan bukan kediaman hartanah, dan sebagainya.
Saya fikir pembaca kami akan lebih berminat dalam keadaan di pasaran hartanah pegangan bebas.
Bagi hartanah pegangan bebas, sejak beberapa tahun kebelakangan sejak permulaan krisis kewangan global pada tahun 2008, pasaran hartanah di Dubai telah mengalami transformasi yang ketara. Telah diketahui sebelum krisis, apa yang dipanggil "off-plan", yakni objek-objek harta tanah yang dijual pada tahap awal reka bentuk dan pembinaan, menguasai pasar UAE. Sejak krisis bermula, disebabkan oleh pembetulan yang serius dalam harga, pasaran luar pelan telah hampir hilang. Spekulator meninggalkan pasaran, dan pasaran itu sendiri mengorientasikan semula kepada hartanah dan pengguna akhir yang siap. Lebih-lebih lagi, sekiranya selepas krisis, pada tahun 2009-2010, pasaran adalah jelas pasaran pembeli, maka tahun lepas terdapat kecenderungan yang jelas bagi pasaran untuk beralih, khususnya, dalam segmen perumahan, kembali kepada pihak penjual.
Ini amat ketara di kawasan yang paling maju oleh pengguna akhir dengan infrastruktur yang dibangunkan, seperti Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai dan beberapa yang lain.
Berkenaan dengan pasaran hartanah pejabat, keadaannya kurang jelas. Hari ini, ada kelebihan bekalan di pasaran. Lebih-lebih lagi, dalam masa terdekat, sejumlah besar ruang pejabat akan siap dan akan memasuki pasaran, pembinaan yang bermula walaupun sebelum krisis 2008. Oleh itu, walaupun ada tanda-tanda penstabilan harga baru-baru ini diperhatikan, dari sudut pandangan pertumbuhan nilai dan jumlah pendapatan sewa yang dihasilkan, pelaburan dalam hartanah pejabat dalam beberapa tahun akan datang, pada pandangan saya, kelihatan kurang menarik daripada, katakan, pelaburan perumahan.
Itulah, kini harga perumahan di Dubai semakin meningkat?
Adalah selamat untuk mengatakan bahawa pasaran telah stabil, dan pertumbuhan sederhana diperhatikan di kawasan yang popular. Sudah tentu, mungkin akan naif untuk mengharapkan kadar pertumbuhan yang sama dalam harga hartanah yang kami perhatikan semasa ledakan pra-krisis. Selepas krisis, pasaran bergerak dari tahap pertumbuhan aktif ke peringkat perkembangan matang. Walau bagaimanapun, untuk beberapa projek yang paling popular pada tahun 2011, harga perumahan menunjukkan kadar pertumbuhan dua digit. Jadi, sebagai contoh, harga untuk vila di kawasan Springs telah meningkat sebanyak 15-20% sepanjang tahun - ini adalah fakta. Harga pangsapuri di Oceana Residence dan Palm Residences (Fairmont) projek di pulau "sawit" yang terkenal Palm The Jumeirah telah berkembang sebanyak 10-15%. Vila mewah di "cabang" The Palm Jumeirah telah meningkat dengan harga 5-10%. Pangsapuri mewah di projek Kempinski Residences di mahkota The Palm Jumeirah juga telah meningkat dalam harga. Oleh kerana permintaan kini dibentuk terutamanya oleh perbelanjaan pengguna akhir, projek-projek dengan ciri-ciri pengguna yang paling berjaya menunjukkan kenaikan harga di tempat pertama. Ini termasuk lokasi, ketersediaan infrastruktur yang dibangunkan, kualiti projek itu sendiri, dan bekalan yang terhad. Lebih-lebih lagi, semakin sukar untuk memilih objek yang tepat di pasaran untuk para pelanggan kami - jumlah tawaran menarik yang dijual baru-baru ini menurun dengan ketara, dengan semakin banyak permintaan untuk pembelian.
Adakah perumahan sewa juga berkembang?
Dari segi sejarah, pasaran sewa di Dubai sangat maju. Dubai adalah pusat perniagaan terbesar di rantau ini. Selain itu, penduduk tempatan di sini kurang daripada 10%. Baki 90% lebih daripada dua juta penduduk metropolis itu adalah pelawat. Beberapa orang yang datang bekerja di Dubai mampu membeli rumah mereka sendiri. Bagaimanapun, semua orang perlu hidup di suatu tempat. Oleh itu, perumahan sewa dalam projek-projek popular sangat diperlukan. Pada tahun 2009-2010, terdapat penurunan kadar sewa secara umum yang berkaitan dengan akibat krisis. Tetapi sudah pada separuh kedua tahun lepas, trend berubah, dan kadar sewa mula berkembang. Sebagai contoh, pangsapuri dua bilik tidur di kawasan popular The Greens, yang pada Disember 2010 disewa untuk 85 ribu dirham setahun (kira-kira AS $ 23 ribu), pada Disember 2011 kami menyewa 110 ribu dirham setahun (iaitu e., untuk lebih kurang AS $ 30 ribu).
Betapa menguntungkannya untuk menyewa harta di Dubai?
Jika kita bercakap mengenai pajakan jangka panjang (untuk setahun atau lebih), untuk perumahan sewa di Dubai pendapatan sewa bersih (iaitu, pendapatan sewa dikurangkan kos penyelenggaraan harta wajib) hari ini adalah purata 5-10% setahun, melabur dalam perolehan hartanah. Penyebaran dalam keuntungan adalah disebabkan perbezaan jenis dan kategori perumahan, lokasi dan kos perkhidmatan. Pada masa yang sama, hartanah eksklusif yang lebih mahal, sebagai peraturan, memberikan pulangan yang sedikit lebih rendah dalam bentuk pendapatan sewa daripada perumahan besar-besaran dalam projek-projek yang berpatutan. Dalam kes pajakan jangka pendek, pulangan semasa pelaburan mungkin dari 10 hingga 20% setahun. Dan jangan lupa untuk menambah ini juga peningkatan dalam nilai hartanah itu sendiri.
Adakah terdapat ciri-ciri apabila menyewa rumah untuk sewa jangka panjang dan pendek?
Apabila menyewa pajakan jangka panjang, kontrak biasanya dibuat selama satu tahun dengan kemungkinan pembaharuan berikutnya.
Sewa untuk sepanjang tahun dibayar terlebih dahulu apabila menandatangani pajakan. Dalam kes ini, penyewa dibuka dengan namanya sendiri dan membayar balik semua bil semasa untuk air, elektrik, perkhidmatan komunikasi, dll. Oleh itu, pajakan jangka panjang meminimumkan risiko kewangan dan kos pengurusan hartanah.
Bagi pajakan jangka pendek, kadar sewa lebih tinggi, bagaimanapun, semua perbelanjaan semasa mesti dibayar oleh pemilik secara bebas. Di samping itu, untuk menyewa perumahan sewa pendek mesti memenuhi keperluan tertentu: apartmen atau vila mesti dilengkapi dan dilengkapi dengan segala yang diperlukan untuk hidup, termasuk hidangan, tempat tidur, dan sebagainya. Sememangnya, sebelum ketibaan penyewa baru dan pada akhir tempoh sewaan mesti diadakan pembersihan, pakaian mencuci, dan sebagainya. Oleh kerana pelancong sering menyewa perumahan untuk sewa pendek, seseorang juga mesti disediakan untuk fakta bahawa perumahan perlu dipindahkan kepada penyewa dan diambil balik dari mereka pada bila-bila masa siang atau malam.
Ternyata hanya pemilik yang kekal tinggal di Dubai akan dapat menyewa sewa jangka pendek?
Tidak sama sekali. Pemilik boleh menyewa pakar untuk menyelesaikan keseluruhan spektrum isu-isu yang muncul. Sebagai contoh, kami, di IMEX Real Estate, menawarkan pelanggan kami pelbagai perkhidmatan pengurusan hartanah di Dubai. Kami telah membangunkan pakej perkhidmatan khas untuk kedua-dua pilihan untuk menyewa pajakan jangka panjang dan untuk menyewa secara jangka pendek. Kami menjaga semua isu yang timbul, dari melengkapkan perumahan dengan semua yang diperlukan dan mencari penyewa, dan berakhir dengan penyediaan laporan dan pembayaran pendapatan sewa. Semua yang diperlukan oleh pemilik adalah untuk menghubungi kami dan membuat kesimpulan kontrak yang sesuai dengan syarikat kami.
Lebih-lebih lagi, kami boleh menawarkan pelanggan-pelanggan kami yang masih tidak mempunyai hartanah di Dubai, pilihan pelaburan yang mengambil kira kegunaan berikutnya. Dengan membeli vila atau apartmen melalui Real Estate IMEX, pembeli dapat dengan segera membuat kesimpulan dengan kami kontrak untuk pengurusan berikutnya dengan parameter keuntungan yang telah ditetapkan. Sebagai contoh, jika rumah dibeli untuk tujuan pengeluaran di Dubai hanya beberapa bulan setahun, dengan menyewakan baki tempoh, anda boleh mendapat pendapatan tambahan yang sangat baik.
Dan berapa ramai senegara kita membeli perumahan di Dubai?
Banyak sekali. Penduduk berbahasa Rusia adalah salah satu tempat pertama di kalangan jumlah pembeli hartanah di Dubai. Kebanyakan mereka adalah pemilik perniagaan kecil dan sederhana. Mereka membentuk persekitaran yang paling aktif, mereka bersedia untuk mempelajari pasaran dengan teliti, mempertimbangkan tawaran, membuat keputusan yang bijak dan bijak. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, kami juga telah melihat peningkatan bilangan pembeli daripada sektor bukan keuntungan: pegawai dan pekerja syarikat besar negara.
Yang paling popular di kalangan senegara kita kerana alasan yang jelas adalah kawasan pantai yang berprestij di Dubai: Palm Jumeirah, Dubai Marina dan sebuah projek perumahan besar yang terletak secara langsung di tepi pantai - Jumeirah Beach Residence. Dengan perumahan di kawasan ini, sebagai peraturan, tidak ada masalah khusus ketika membeli, menjual dan menyewakan, termasuk dengan skema penggunaan bermusim perumahan oleh pemiliknya sendiri dan menyewakannya untuk sepanjang waktu. Hartanah di kawasan ini adalah yang paling cair bagi pelabur dan lebih selesa untuk kediaman peribadi.
Apa, pada pendapat anda, prospek pasaran perumahan di Dubai?
Kebanyakan peserta pasaran bersetuju bahawa dalam beberapa tahun akan datang di Dubai kita akan melihat pertumbuhan pasaran yang lancar. Dan ada sebab untuk ini. Sejak krisis bermula pada tahun 2008 di Dubai, tidak satu projek kediaman baru telah dilancarkan.
Moratorium pendaftaran projek baru yang diperkenalkan oleh Pihak Berkuasa Pengawalseliaan Pasaran Harta Tanah Dubai (RERA) belum ditarik balik. Pada masa yang sama, menurut Pusat Statistik Dubai, penduduk emiriah sejak tiga tahun yang lalu telah berkembang oleh lebih daripada 300 ribu penduduk, dan kadar pertumbuhan hanya meningkat. Ini difasilitasi oleh kestabilan politik, tahap keselamatan tertinggi, iklim pelaburan yang menggalakkan, ketiadaan cukai dan sekatan ke atas pergerakan modal, serta kos menjalankan perniagaan dengan ketara dikurangkan akibat krisis (sewa pejabat, kos kakitangan, dll.). Semua ini menarik perniagaan, yang pada gilirannya memerlukan sumber manusia.
Sekarang pasaran sedang dalam proses menyerap lebihan hartanah, pembinaan yang bermula sebelum krisis. Oleh kerana hartanah merupakan aset yang mengambil masa yang banyak untuk membina (kitaran pembinaan bangunan mengambil, secara purata, 2-3 tahun), kekurangan akan pasti timbul di pasaran untuk masa hadapan yang boleh dijangka. Itulah sebabnya kita boleh yakin bercakap tentang senario optimis untuk perkembangan keadaan di pasaran hartanah di Dubai.
Ini juga disahkan oleh data yang dikeluarkan baru-baru ini dari Jabatan Tanah Dubai mengenai jumlah urus niaga hartanah pada tahun lalu. Mengikut data ini, jumlah urus niaga hartanah berdaftar di Dubai pada tahun 2011 meningkat sebanyak 20% berbanding tahun 2010 dan mencapai 39 bilion dolar AS.
Iaitu, semuanya akan baik-baik saja?
Saya yakin dengan pasti. Terima kasih kerana perbualan. Kami ingin kejayaan anda. Anda boleh mendapatkan apa-apa maklumat tambahan tentang pengambilalihan dan pengurusan hartanah di Dubai dari pakar-pakar hartanah IMEX dengan tel. di Moscow +7 495 5100008, nombor bebas tol di UAE 800-IMEX (800-4639) atau dengan menghantar permintaan melalui e-mail [email protected]
