PELAKSANAAN SKALA BESAR

Teks: Helena Kryukova

Musim bunga 2014 menunjukkan: pada suku pertama, usaha baru hartanah Dubai mempunyai permulaan yang baik. Lima bulan dari awal tahun ini membuktikan bahawa ramalan pesimis penganalisis tentang ancaman terhadap kestabilan pasaran hartanah di Dubai dan UAE secara keseluruhannya tidak membuahkan hasil.

Walaupun kenaikan pesat dalam harga perumahan, potensi pelaburan dan prospek untuk pembangunan sektor hartanah di Dubai sangat jelas, dan lebih-lebih lagi, positif. Persediaan untuk "EXPO2020", perwujudan arkitek yang paling berani, kadang-kadang hanya pelan arkitek yang paling bijak, rekod baru dan pencapaian, pertumbuhan dalam semua bidang ekonomi, peningkatan infrastruktur yang meluas - ini adalah beberapa rancangan yang dilaksanakan pada separuh pertama dan masih akan dilaksanakan di Dubai pada separuh kedua 2014.

NOMBOR BAHASA

Semakan semula keadaan pasaran hartanah Dubai pada akhir suku pertama tahun ini sepatutnya bermula dengan statistik terbaharu yang diterbitkan baru-baru ini oleh agensi perunding dunia dan tempatan yang terkemuka dan biro analisis.

Menurut laporan Jabatan Tanah Dubai, jumlah urus niaga hartanah pada suku pertama tahun ini meningkat sebanyak 38% berbanding suku pertama tahun lalu, dan jumlah urus niaga berjumlah AS $ 16.6 bilion. Penunjuk seperti ini menunjukkan yakin dan stabil Meningkatnya minat pelabur di pasaran hartanah Dubai. Mengikut jangkaan Jabatan, tiga suku tahun akan datang tidak akan kurang aktif, dan pembangunan sektor hartanah akan disokong oleh pelancaran beberapa projek besar sekaligus sebagai persediaan untuk "EXPO 2020".

Dalam segi kuantitatif, mengikut laporan, jumlah urus niaga hartanah meningkat sebanyak 11% berbanding dengan tempoh yang sama tahun lepas dan berjumlah 15694 transaksi berdaftar. Daripada jumlah ini, 3482 urus niaga hartanah telah diselesaikan dengan syarat gadai janji, dan jumlah mereka berjumlah AS $ 7.62 bilion. Secara amnya, harga perumahan masih jauh di banyak tempat di Dubai juga memihak kepada kestabilan keseluruhan pasaran hartanah Dubai. tidak mencapai petunjuk maksimum 2008. Oleh itu, menurut agensi analisis JLL, hartanah di Downtown masih 7% lebih murah daripada pada tahun 2008, dan harga perumahan di Business Bay dan JLT adalah 13% dan 2% lebih rendah daripada nilai puncak 2008 masing-masing. Kos perumahan di The Greens adalah 17% lebih rendah daripada maksimum pada tahun 2008. Pelabur (13 ribu orang) melabur sebanyak AS $ 9.5 bilion di estet Dubai pada suku pertama tahun ini, iaitu 57% lebih tinggi daripada pada suku pertama tahun 2013. AS $ 12.2 juta dan AS $ 16 juta - jumlah tersebut menampung vila paling mahal dan pangsapuri paling mahal di Dubai, masing-masing, dijual pada suku pertama tahun 2014.

Vila yang paling mahal adalah sebuah vila dengan keluasan 1111 meter persegi di Pulau Palm Jumeirah, dan pangsapuri paling mahal adalah pangsapuri di Burj Khalifa yang ikonik (AS $ 15386 setiap meter persegi). Dari segi petunjuk ini, tahun semasa sudah menjelang tahun lalu, 2013: untuk perbandingan, pangsapuri paling mahal yang dijual pada tahun 2013 adalah pangsapuri di kompleks Fairmont The Palm bernilai US $ 11.43 juta.

Menurut data dari agensi hartanah dan agensi hartanah seperti Reidin dan Propertyfinder, selain Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah dan Jumeirah Lake Towers masih menduduki tempat pertama dalam senarai 10 teratas kawasan paling popular di Dubai. Menurut portal Reidin, harga untuk vila di Dubai pada bulan Februari meningkat sebanyak 3.28% dalam sebulan dan 19.5% dari segi tahunan. Dan menurut ramalan Penyelidikan Global HSBC tahun ini, harga hartanah di Dubai harus naik sebanyak 10-15% secara purata. Angka-angka ini juga menunjukkan peningkatan kestabilan sektor hartanah.

PERUNDANGAN DAN PROSPEK

Sehingga kini, tahun semasa 2014 hampir mencapai kemuncaknya, maka kini mungkin dikatakan dengan pasti bahawa ramalan penganalisis mengenai pasaran hartanah di Dubai dan UAE masa depan kelihatan realistik, dan yang kelihatan agak dibesar-besarkan.

Mari bermula dengan yang terakhir. Tidak dinafikan, kebimbangan ramai pakar tentang ketidakstabilan pasaran hartanah telah dibesar-besarkan. Terlalu pesat pertumbuhan harga perumahan pada akhir 2013 lalu menjadikan sesetengah pakar membuat ramalan lebih berani untuk tahun 2014, meramalkan hampir 40% kenaikan harga perumahan. Walau bagaimanapun, pada permulaan tahun ini, lebih ramai pakar "berpengalaman", menilai usaha kerajaan dan persatuan pemaju untuk menghalang spekulasi, membuat kesimpulan bahawa kenaikan harga sebenar mungkin tidak melebihi 10-20%.

Kebanyakan penganalisis, pada akhirnya, bersetuju bahawa "gelembung kewangan" seterusnya tahun ini tidak boleh dijangka. Oleh itu, laporan jabatan analisis HSBC Bank dan syarikat perunding JLL mengatakan bahawa pertumbuhan kos hartanah kediaman di Dubai tahun ini akan menjadi 10-15%, dan penunjuk keuntungan yang boleh membawa hartanah tersebut akan kekal pada tahap 4-5%. Menurut JLL, pasaran hartanah di Dubai dalam dua tahun akan datang akan menambah 390 ribu unit baru perumahan, yang akan meningkatkan jumlah sedia ada sebanyak 9%. Kebanyakan harta kediaman baru akan dibina di selatan dan barat emirat, di kawasan seperti Mohammed Bin Rashid City, Business Bay dan Dubailand. Secara berasingan, beberapa perkataan harus dikatakan mengenai perumahan sewa.

Menurut laporan JLL yang sama, kos sewa hartanah di Dubai tidak dapat dielakkan akan meningkat, walaupun sedikit penurunan harga tahun ini, kemungkinan besar sekitar 10-20%. Penganalisis JLL memberikan ramalan seperti walaupun dana hartanah kediaman dijangka meningkat sebanyak 25 ribu unit setahun. Indeks sewa keseluruhan dari JLL untuk suku pertama tahun ini meningkat sebanyak 7%, dan sebanyak 23% untuk tahun ini. Indeks sewa apartmen meningkat sebanyak 26% setahun, dan indeks sewa vila - sebanyak 12% setahun. Kebanyakan semua, harga sewa meningkat di kawasan penyewa popular seperti Sports City, di mana harga sewa meningkat sebanyak 41% sepanjang tahun, Bandar Raya Antarabangsa (35%) dan Discovery Gardens (33%), sementara harga sewa kawasan seperti Downtown Dubai dan Dubai Marina masing-masing jauh lebih rendah - 24% dan 21% untuk tahun ini. Dalam segmen sewa, terdapat juga kecenderungan yang kuat untuk penyewa untuk berpindah dari Dubai ke lain-lain, emirat yang lebih berpatutan seperti Sharjah dan Ajman. Baru-baru ini, harga sewa, berhubung dengan penempatan semula ini, mula meningkat walaupun dalam emiriah seperti Fujairah.

SAINS DAN REALITI

Bercakap tentang ramalan dan prospek, mustahil untuk mengabaikan keinginan tradisional Dubai untuk menterjemahkan idea dan rancangan yang paling hebat kepada realiti. Oleh itu, menurut jaminan pihak berkuasa UAE, 2014 menjanjikan tahun projek megaproject dalam pembinaan sosial, budaya, bidang pelancongan dan, pentingnya, kemudahan infrastruktur. Tiga projek infrastruktur yang paling besar, penciptaan dan pengemaskinian yang mana Dubai merancang untuk menggunakan anggaran US $ 1.92 bilion, akan menjadi permulaan pembinaan Canal Dubai, pembinaan Jambatan Al Ittihad dan projek meletakkan laluan trem Dubai sangat penting bagi bandar, jumlah panjang akan menjadi 14.6 kilometer. Ketiga-tiga projek itu akan memberi kesan yang signifikan terhadap tahap harga hartanah di kawasan-kawasan di mana projek-projek ini akan dilaksanakan.

Antara projek yang paling dekat dengan fiksyen sains tahun ini mungkin akan menjadi projek pembinaan Aladdin City di Dubai Creek pada jarak 450 meter. "Bandar" ini akan terdiri daripada tiga menara aneh yang dihubungkan dengan laluan dengan lantai bergerak. Reka bentuk menara diilhamkan oleh cerita-cerita Aladdin dan Sinbad the Sailor. Projek ini secara keseluruhan akan mempunyai kepentingan budaya dan sejarah yang besar dan menjanjikan untuk mengubah wajah Old Dubai, menjadi yang baru harus melihat objek untuk pelancong.

Bangunan baru Opera Dubai dengan 2000 tempat duduk dalam bentuk kapal, yang akan dibina di Daerah Opera dengan nama yang sama di tengah-tengah Dubai - Downtown Dubai, juga akan memukau dengan skop dan reka bentuknya. Peralihan yang jelas telah digariskan pada tahun ini di pulau-pulau buatan Dunia, di mana salah satu pulau itu "Jantung Eropah", ia dirancang untuk menciptakan semula suasana dan iklim di jalan-jalan Eropah. Akhirnya, secara literal, skala kosmik mempunyai pernyataan berprofil tinggi paling terkini oleh pihak berkuasa UAE mengenai rancangan untuk membina pad pelancaran untuk kapal angkasa di Abu Dhabi. Projek ini dirancang untuk dilaksanakan bersama oleh Virgin Galactic dan Aabar Investments dan siap pada tahun 2016. Tetapi, mewujudkan projek-projek yang paling berani, yang sering kelihatan sebagai sesuatu dari alam fiksyen, pihak berkuasa UAE, bagaimanapun, tegas berdiri berdasarkan realiti. Ini dibuktikan dengan rancangan rasmi untuk pembangunan Dubai. Menurut mereka, dalam masa terdekat sektor utama dari segi prospek pembangunan akan menjadi sektor hartanah komersil dan perindustrian, yang mana Kerajaan Dubai akan memberikan sokongannya. Di samping itu, ia dirancang untuk memberi perhatian khusus kepada memperbaiki kaedah mengawal selia pasaran sewa untuk memastikan harga yang munasabah dan untuk mengelakkan spekulasi dalam sektor jualan hartanah.

PERATURAN YANG EFEKTIF

Antara langkah-langkah lain yang diambil oleh kerajaan Dubai berhubung dengan pasaran hartanah ialah penggunaan disiplin fiskal berhubung dengan operasi sewa, penyusunan semula, jika perlu, struktur sektor awam dan mengekalkan skala di dalam sempadan yang boleh diterima, dan meningkatkan kecekapan perbelanjaan kerajaan ke atas pembinaan hartanah. Bercakap mengenai aktiviti-aktiviti badan-badan rasmi, kita tidak boleh menyebutkan inovasi 2014 dalam bidang undang-undang peraturan. Inovasi Jabatan Tanah Dubai bertujuan meningkatkan peraturan pasaran hartanah Dubai dan menyentuh penyatuan bentuk kontrak yang menentukan hubungan antara tiga pihak kepada transaksi pembelian dan penjualan: broker, pembeli dan penjual. Bentuk-bentuk yang dipanggil A, B, dan F bersatu. Inovasi ini mula berkuat kuasa pada 1 Mei.

Pemaju juga tidak ketinggalan di belakang badan-badan kerajaan dari segi membataskan peluang untuk spekulasi dalam hartanah dan, satu demi satu, memperkenalkan peraturan baru untuk penjualan semula rumah yang belum selesai. Jadi, Emaar dan Damac, dan selepas mereka pemaju lain, mula mengeluarkan sijil untuk penjualan semula hartanah hanya selepas membayar sekurang-kurangnya 50% daripada kos perumahan, dan dalam kebanyakan kes peratusan ini menjadi lebih tinggi. Tetapi kadang-kadang pemaju namun bertindak dengan kaedah dorongan dalam memerangi spekulasi. Oleh itu, Emaar baru-baru ini menawarkan para pelanggan yang segera membayar 30% daripada kos perumahan dan menyimpannya dalam simpanan mereka sehingga akhir pembinaan, hak keutamaan untuk membeli harta dari pembina tanpa menunggu dalam talian.

DUBAI DAN ABU DHABI - TETAPI ATAU PERSAINGAN BAIK?

Secara umum, ia juga harus diperhatikan sebagai kesimpulan bahawa minat pelabur dan pengguna yang tinggi dalam hartanah dicatatkan di UAE di mana-mana dan telah berulang kali disahkan oleh angka-angka statistik yang pelbagai. Peningkatan ketara dalam pasaran hartanah telah diperhatikan pada suku pertama tahun ini di ibu negara UAE, Abu Dhabi. Beberapa pembangun terkemuka di sini membuat beberapa kenyataan berprofil tinggi mengenai permulaan pembinaan projek-projek besar. Oleh itu, kini ibu negara UAE mengetuai kadar pembinaan hartanah komersil: dalam masa terdekat, 8 pusat membeli-belah baru akan dibina di sini. Dan rancangan pembangunan Abu Dhabi baru sehingga 2016 melibatkan penyusunan semula infrastruktur sosial dan pengangkutan yang lengkap. Pameran Real Estate Global Cityscape yang baru-baru ini di ibu negara UAE juga menarik sejumlah rekod pelawat, berkembang dengan ketara.

Walau bagaimanapun, menurut pelbagai penarafan dan laporan, ia adalah Dubai yang terus menjadi pusat perniagaan, budaya, pelancongan dan kewangan yang paling menjanjikan bukan sahaja di UAE, tetapi di seluruh Timur Tengah. Dalam banyak cara, ini sudah tentu difasilitasi oleh ekspektasi pameran antarabangsa EXPO-2020. Pada separuh pertama 2014, Kerajaan Dubai mengumumkan beberapa langkah yang dirancang untuk pelaksanaan dengan menjangkakan EXPO2020. Ini termasuk pembinaan kemudahan bekalan air, pelan pembangunan padat untuk pusat Dubai dan memberi tumpuan kepada persefahaman dengan ibu negara UAE, Abu Dhabi.

Juga pada tahun ini, Dubai mengambil langkah ke tiga peringkat kehormatan podium dalam ranking bandar-bandar terpantas yang berkembang di dunia Indeks Momentum City dari JLL, kedua ke London dan San Francisco. Oleh itu, kita boleh mengatakan bahawa dari segi pencapaian baik Dubai dan Abu Dhabi mempunyai sesuatu untuk dibanggakan, dan ini emiriah yang baik-baik saja hanya menyumbang kepada pembangunan yang saling percaya antara satu sama lain melalui bahagian tertentu persaingan yang ada di antara bandar-bandar.

Secara umum, separuh pertama 2014 adalah untuk Dubai satu lagi langkah penting ke arah memperoleh status bukan sahaja bandar yang paling dinamik, tetapi juga pusat penting yang paling menyeluruh dan terus berkembang di Timur Tengah, di mana UAE secara keseluruhannya menduduki kedudukan paling terkemuka sebagai yang paling selamat dan paling syurga yang menjanjikan untuk pelaburan dan perniagaan secara umum.

Anda boleh mendapatkan apa-apa maklumat tambahan mengenai pengambilalihan dan pengurusan harta anda di Dubai dari pakar Harta Tanah IMEX dengan tel. di Moscow +7 495 5100008, nombor bebas tol di UAE 800-IMEX (800-4639) atau dengan menghantar permintaan melalui e-mail [email protected]

LENGKAP KOMPLEK PERKHIDMATAN DALAM PASARAN ESTATE ESTATE UAE