Di tengah-tengah krisis ekonomi global, kejatuhan harga perumahan dan tapak pembinaan beku adalah normal di Dubai. Walau bagaimanapun, disebabkan daya tarikan bandaraya ini sebagai pusat pelancongan dan perniagaan, keadaan mula bertambah baik dengan cepat, tetapi ada laluan yang panjang dan sukar menjelang pemulihan penuh.
Dan pada tahun 2012, kenyataan bahawa masa terbaik telah datang semula untuk pasaran hartanah Dubai tidak lagi tidak berasas, ini ditunjukkan oleh data syarikat perundingan dan agensi penarafan. Menurut Jabatan Tanah Dubai, pada separuh pertama tahun 2012, jumlah urus niaga hartanah meningkat sebanyak 21% berbanding dengan tempoh yang sama tahun lalu dan mencecah 63 bilion dirham ($ 17.2 bilion). Kadar sewa mula berkembang, syarikat pembangunan menyambung semula pembinaan beku sebelum ini dan mengumumkan pelancaran projek-projek baru. Walau bagaimanapun, kebanyakan kajian bersetuju bahawa kenaikan harga dan kadar sewa tidak merata dalam segmen pasaran hartanah di Dubai yang berlainan, dan ia menjadi lebih terfragmentasi. Jadi, betapa hebat dan stabil adalah pemulihan pasaran, dan apa yang benar-benar berlaku dengan harga, terutamanya dalam apa yang dipanggil "pegangan bebas" - kawasan di mana orang asing dibenarkan membeli harta di harta benda?
Mari cuba fikirkan dengan bantuan pakar pasaran hartanah Dubai.
Membeli Harta Kediaman
Di pasaran hartanah kediaman terdapat kenaikan harga yang agak pesat. Walau bagaimanapun, ia kebanyakannya tertumpu di segmen vila, di mana harga telah mencapai atau melebihi paras sebelum krisis. Laporan perunding Global Market Perspective Jones Land LaSalle (JLL) untuk suku ketiga tahun 2012 mencatatkan peningkatan 23% dalam harga vila di Dubai sejak 12 bulan lalu. Pada masa yang sama, pangsapuri pada masa yang sama telah meningkat dengan harga hanya 4%.
Permintaan meningkat dilihat untuk vila dan rumah bandar di kawasan seperti Springs, Meadows, Ranchi Arab dan Jumeirah Islands. Sebagai contoh, di kawasan Springs, kos rumah bandar dua bilik tidur mencapai 1.5 juta dirham (kira-kira 410 ribu ringgit), dan dengan tiga bilik tidur - 2.2 juta dirham (sekitar 600 ribu ringgit). Berbanding tahun lepas, harga meningkat 25-30%, terutamanya pertumbuhan pesat diperhatikan pada suku ketiga 2012, apabila harga sebuah rumah bandar dua bilik tidur meningkat dari 1.38 hingga 1.5 juta dirham (daripada 380 hingga 410 ribu ringgit), dan vila tiga bilik tidur - dari 2.0 hingga 2.2 juta dirham (dari 550 hingga 600 ribu ringgit).
Pangsapuri kediaman naik harga dengan lebih perlahan, walaupun banyak bergantung pada populariti setiap kawasan tertentu. Dalam projek berprestij dengan lokasi yang baik, seperti Jumeirah Beach Residence dan Dubai Marina, harga naik agak cepat, tetapi dalam segmen kurang berprestij mereka mungkin tidak menunjukkan dinamik positif. Perlu juga diingat bahawa walaupun projek hartanah, termasuk yang sangat besar, telah mula dilancarkan semula di Dubai pada minggu-minggu dan bulan-bulan terakhir, mereka tidak akan datang ke pasaran tidak lama lagi. Sehingga itu, kerana beberapa "hilang" disebabkan oleh krisis tahun di Dubai, akan ada bekalan perumahan yang terhad.
Komen oleh Imex Real Estate
Dmitry Strakhov: "Malah, banyak agensi perunding dunia baru-baru ini melaporkan bahawa pasaran hartanah Dubai telah bertahan akibat krisis ekonomi global dan telah mulai berkembang dengan pesat. Benar, tahap dan saiz kenaikan harga rumah sangat tergantung pada faktor-faktor seperti kawasan, jarak dari laut, pembangunan infrastruktur, dan sebagainya. Walau bagaimanapun, pertumbuhan pasaran harta tanah Dubai yang agak stabil secara keseluruhannya dapat diperhatikan, lebih-lebih lagi, kita bercakap mengenai pasaran sewa dan pasaran jualan. "Pemaju, seperti Emaar dan Nakheel, menjual dengan cepat, yang bermaksud keyakinan pelabur sedang dipulihkan. Permintaan yang baik dan terbatas, atas alasan yang objektif, penyediaan perumahan baru, khususnya pesisir, mewujudkan syarat-syarat untuk kenaikan harga yang stabil."
Perumahan sewa
Gambaran yang serupa muncul di pasaran perumahan sewa dengan pulangan kepada petunjuk sebelum krisis. Pada masa yang sama, kenaikan kadar sewa lebih banyak daripada perubahan harga untuk vila dan pangsapuri. Laporan Perspektif Pasar Global JLL yang sama bagi suku tahun ketiga 2012 menunjukkan bahawa kos menyewa vila selama dua belas bulan dari September 2011 hingga September 2012 meningkat sebanyak 7%, dan untuk pangsapuri - sebanyak 5%. Di samping itu, walaupun kenaikan harga hartanah nyata lebih tinggi di kawasan berprestij berbanding dengan yang lebih sederhana, kadar sewa meningkat dalam satu dan segmen lain. Sebagai contoh, peningkatan yang ketara dalam harga sewa telah direkodkan dalam kawasan bajet seperti Discovery Gardens dan Bandar Raya Antarabangsa.
Di Discovery Gardens, kawasan pembangunan kos rendah Nakheel, kadar sewa meningkat sebanyak 25% sejak awal tahun 2012. Menyewa sebuah apartmen studio di kawasan ini kini akan menelan kos 32-38 ribu dirham (dari 8.7 hingga 10.3 ribu ringgit) setahun, manakala pada suku pertama tahun 2012 ia berjumlah 25 hingga 27 ribu dirham (dari 6800 hingga 7350 dolar). Kos sewa apartmen satu bilik mencapai 43-52 ribu dirham (11700-14100 dolar), manakala pada suku pertama tahun 2012 ia tidak melebihi 38-40 ribu dirham (10300-10900 dolar). Walaupun menyewa hartanah mewah di Dubai tidak begitu mahal, oleh penunjuk ini ia masih merupakan salah satu tempat pertama di dunia. Sebagai contoh, Indeks Global Global Sewaan syarikat perunding Knight Frank, yang menunjukkan kadar di mana 5 peratus daripada hartanah kediaman paling berprestij di bandar semakin mahal, telah berkembang sebanyak 3% sejak awal tahun ini. Disebabkan ini, Dubai mengambil tempat ke-9 di antara bandar-bandar di dunia termasuk dalam laporan itu, di hadapan Singapura, Hong Kong dan Moscow yang lain dan kalah hanya ke bandar-bandar seperti New York, Shanghai, Beijing, Zurich dan Toronto.
Komen oleh Imex Real Estate
Eduard Burakov: "Permintaan untuk penyewaan harta kediaman di Dubai telah berkembang sejak tahun lepas dan setengahnya, disebabkan oleh peningkatan penduduk Dubai dan kemasukan penduduk asing asing, faktor ini sememangnya menunjukkan pertumbuhan ekonomi emirat. penyewa dari emirat jiran, menarik mereka dengan taraf hidup yang tinggi dan infrastruktur yang lebih maju. Pihak berkuasa Abu Dhabi bahkan memutuskan untuk mengenakan larangan ke penjawat awam untuk menyewa perumahan di Dubai, kerana ramai yang lebih suka datang untuk hidup di Dubai, semasa bekerja di Abu Dhabi. Dan itu di sebalik perjalanan harian lebih 100 km dalam satu arah. "
Pejabat pasaran hartanah
Mungkin keadaan paling kontroversi diperhatikan di pasaran hartanah pejabat di Dubai. Di satu pihak, menurut pelbagai sumber, permintaan untuk pejabat di Dubai telah kembali ke tahap pra-krisis tahun 2007. Ini difasilitasi oleh syarikat minyak dan gas dunia yang aktif ke Dubai untuk memanfaatkan harga hidrokarbon tinggi dan mencari pasaran baru. Sebahagian besar daripada permintaan jatuh ke atas syarikat-syarikat yang sudah beroperasi di Dubai, yang berkembang disebabkan oleh pertumbuhan ekonomi emirat dan aktiviti perniagaan yang tinggi di rantau ini.
Pada masa yang sama, di Dubai terdapat lebihan bekalan hartanah pejabat, yang memberi kesan negatif terhadap kadar sewa dan kadar penghunian. Pada masa yang sama, sejumlah besar ruang pejabat yang berkualiti tinggi sentiasa ditugaskan, sebagai contoh, dalam kawasan membangun Perniagaan Perniagaan yang aktif.
Akibatnya, harga sewa disimpan pada paras yang stabil hanya dalam hartanah kelas atas dengan lokasi yang baik. Contohnya, dalam bidang International Financial City, segmen paling berprestij di pasaran hartanah pejabat, kadar sewa disimpan pada AED 2,700 ($ 750) per meter persegi setahun. Kos yang agak stabil untuk menyewa ruang pejabat Kelas B di kawasan Tecom, di mana ia berjumlah 1100 dirham (kira-kira $ 300) bagi setiap meter persegi setiap tahun.
Walau bagaimanapun, Tecom, serta Business Bay dan Menara Tasik Jumeirah, mempunyai peratusan yang tinggi ruang kosong, dan di kompleks pejabat yang lebih tua, pemilik lebih terpaksa terus mengurangkan kadar sewa untuk menarik penyewa.
Apa yang akan berlaku?
Pasaran hartanah Dubai sedang menyelesaikan pembersihan runtuhan dari krisis baru-baru ini, dan sedang bersedia untuk melompat baru. Menerusi krisis, pemaju hartanah meletakkan kewangan mereka dengan teratur dan melaporkan pertumbuhan keuntungan, sebelum projek beku mula selesai, kerana keadaan yang sepenuhnya tidak ada harapan mencari pelabur baru.
Buat pertama kalinya sejak krisis bermula, pemain pasaran terkemuka mengumumkan projek baru. Modal sekali lagi mengalir ke Dubai dari seluruh rantau ini, dan bukan sahaja kerana ia mengesahkan statusnya sebagai "tempat selamat" dengan infrastruktur dan iklim pelaburan yang sangat baik.
Pada masa yang sama, semua pemain utama tidak mahu mengulangi harga yang melonjak pada tahun 2007-08, di mana bahagian komponen spekulatif adalah sangat tinggi. Syarikat-syarikat pembangunan terbesar Emaar dan Nakheel, yang hampir serentak membatasi kemungkinan penjualan semula spekulasi daripada pangsapuri dan vila yang belum selesai dalam projek baru mereka, juga mengambil langkah ke arah ini. Oleh itu, kenaikan harga hartanah tidak akan secepat semasa ledakan sebelum krisis. Tetapi bagi mereka yang mencari peluang untuk pelaburan jangka panjang, peluang baru dibuka di Dubai. Ia hanya perlu untuk menghampiri pemilihan objek pelaburan dengan berhati-hati.
Anda boleh mendapatkan apa-apa maklumat tambahan mengenai pengambilalihan dan pengurusan harta anda di Dubai dari pakar Harta Tanah IMEX dengan tel. di Moscow +7 495 5100008, nombor bebas tol di UAE 800-IMEX (800-4639) atau dengan menghantar permintaan melalui e-mel[email protected].
